부동산 하락장 대응 방법

연일 부동산 폭락이란 뉴스만 나오고 희망적인 소식은 들리지 않는 요즘입니다. 이런 부동산 하락장에 우리는 무엇을 어떻게 대응해야 할까요? 무엇이 최선이고 후회 없는 선택이 될지 과거를 공부해보고 미래를 고민해보겠습니다.

현재 시장의 이해

러시아의 지정학적 갈등은 세계경제를 얼어붙게 만들고 이로 인해 촉발된 인플레이션은 물가 상승을 유발하고 있습니다. 과도한 물가의 상승은 서민들이 가장 큰 피해를 입기에 연준은 빠르게 금리를 올려서라도 물가를 잡으려고 노력하고 있습니다.

이 과정에서 기업과 가정은 대출금리가 올라감으로 재정에 큰 피해를 입게 됩니다. 또한 올라가는 금리는 모든 돈을 달러로 끌어당기고 있습니다. 그래서 부동산을 비롯한 주식, 코인 등 현금으로 환원이 가능한 자산시장이 무너지고 있습니다.

이러한 부동산 하락장에서 우리는 무엇을 할 수 있을까요? 일단 과거의 하락장을 복기해 보겠습니다.

2008년 하락장의 복기

2008년 하락장은 전국이 하락하지 않았습니다. 왜냐하면 그 전의 상승장이 오르는 곳만 과도하게 오르는 부분적인 상승장이었기 때문입니다. 그동안 많이 오른 수도권이 오른 만큼 하락하였고, 과도한 하락이 이어지고 경제가 흔들리기 시작하자 정부는 규제를 풀고 금리를 인하했습니다.

이 호재를 업고 곧바로 지방이 상승한 덕에 전국 평균 하락장은 생각보다 빨리 끝났습니다. 평균으로 보자면 3년도 안 걸린 짧은 하락이었습니다.

그래서 전국 평균 지수로 쉽게 판단을 하면 안 됩니다. 하락장은 3년이지만 서울은 5년 넘게 하락했습니다. 그리고 그때는 돈이 갈 탈출구가 분명히 있었습니다. 바로 상승장에 거의 오르지 않았던 지방이었습니다. 그 당시 굉장히 낮은 가격을 형성하고 있었고, 선진입한 투자자가 없었던 만큼 나올 매물도 적었습니다. 그래서 서울 및 수도권이 하락하는 동안 지방은 급하게 올라갔습니다.

수도권과 지방의 주택가격변동

서울이 폭등하는 동안 지방은 약한 상승세를 보였던 반면, 서울의 조정과 동시에 지방이 키 맞추기를 하는 모습이 보이네요. 하지만 우리가 격은 상승장은 이와는 달랐던 것을 기억하실 것입니다.

2022년과의 비교

지금과의 가장 다른 점은 지방도 한 번씩 상승을 지나왔다는 점입니다. 엄청난 유동성이 밀어 올린 장이라 호재나, 입주량보다는 상대평가에 의한 갭 줄이기 의 방식으로 상승한 장이었습니다.

특히나 과도한 규제가 여러 번 있었던 만큼 지역의 가치보다는 규제의 타이밍에 따라 상승폭이 달랐습니다. 서울의 구별 규제는 물론 지방도 마찬가지입니다. 예를 들자면 실미도가 규제지역으로 포함돼서 이슈가 되기도 했었습니다.

그러니 저번장과 다른 점은 전국이 동시 상승했다는 점과 상대적으로 저평가된 지역이 존재한다는 점입니다.

언제나 그랬듯이 상승장의 물꼬는 투자자들이 만들어 냅니다. 그럼 투자자의 움직임을 예상해볼 필요가 있겠네요. 과도한 거품이 빠지고 취득세 등의 규제가 완화되어 투자가 가능해진다면 어디부터 물이 들어올까요?

이런 생각들을 해 두어야 후회 없는 판단을 할 수가 있습니다. 우리는 가치를 파악해보고 가치보다 많이 올라간 상품은 매도하는 방법도 있고, 적게 오른 상품이 있다면 미리 공부해두었다가 기회가 되었을 때 매수하는 방법도 있을 것입니다.

정부의 대책

지금 정부의 주요 인사는 이명박 정부의 인사와 굉장히 흡사합니다. 완화 방법 역시 매우 비슷합니다. 이전 정권과 비교해 볼 때 아직 까지는 상당히 효과 있는 타이밍에 부동산 대책을 내고 있습니다.

그럼 현 정권의 정책 담당자들은 본인이 설계했고 그 당시 효과 있었던 2008년 하락장 당시의 규제완화를 다시 시도할 가능성이 높습니다.

• 2008년 글로벌 금융위기
• 과도한 규제완화 및 세금 완화(투기지역 해제 및 종부세 기준 상향)
• 부족했던 공급 추친(인천 검단, 오산 세교)
• 반값 아파트 추진(잘 안됨)
• 지방 미분양 증가
• 2009년 미분양 아파트 양도세 한시적 감면
• 분양가 상한제 재당첨 제한기간 단축
• 다주택자 양도세 중과 한시 배제
• 생애최초 청약제도 신설
• 위례 신도시 공급(2만 2000가구)
• 수도권이 상승하자 다시 대출규제
• 2010년 부동산 침체
• 2010년 지방 미분양 주택 양도세 비과세
• 실수요자 주택구입 금융지원 및 세제혜택
• 다주택자 양도세 중과 완화 2년 연장
• 2011년 부동산 상승하자 담보대출규제

이렇게 온탕과 냉탕을 반복하는 대책을 펼쳤고, 이전 정부인 노무현 정부(매매가 15.2% 상승, 전세가 1.66% 상승)에 비해서 매매가 6.8% 상승, 전세가 15.2% 상승의 결과로 종결됐습니다.

결과를 보자면 두 정부 모두 성공했다고는 볼 수 없습니다. 제 눈에는 정규의 개입은 시장의 부작용만 만든다는 증거로 보일 뿐입니다. 큰 정책 하에 조금씩 주는 변화가 아니라 숟가락 뒤집듯 바뀌는 정책으론 국민에게 신뢰를 주기는 어렵습니다.

아무튼 결론적으로 투자자 들은 지방에 투자를 하며 30%씩 급등하는 지역을 만들어 냈고, 부동산 경기에 활력을 만들어 내어 경기 침체를 벗어나는데 일조했습니다. 그리고 긴 침체기를 벗어나 다시 상승장에 돌입하게 됩니다.

대응법

역사를 공부해 봤으니 대응하는 방법은 의외로 간단합니다. 내가 할 수 있는 방법을 적어 본 뒤 최선의 선택을 하는 것이죠. 일단 무주택자의 경우 대응할 것이 없습니다. 오히려 그들은 기다리던 하락장이 폭락장으로 변하길 바랄 것입니다. 그리고 좋은 타이밍에 내 집 마련을 하셨으면 좋겠습니다.

일 주택자의 대응법

일 주택자의 대응법은 크게 3가지가 있습니다.

• 집을 판다
• 갈아탄다
• 자발적 혹은 비 자발적 다주택자가 된다.

집을 파는 경우 집값의 하락을 예상하고 저점에서 다시 사려고 계획하셨을 텐데 이를 실행하는 것은 생각보다 쉽지 않습니다. 심리란 하루아침에도 180도 바뀔 수 있는 것이어서 팔고자 할 때는 많은 매물 덕에 급매가로 팔게 될 것이고, 사고자 할 때는 하루아침에 사라진 매물 덕에 급등한 가격에 사게 될 것입니다.

고점과 저점을 정확하게 맞출 수 있는 사람은 없습니다. 그저 가족의 주거 안정을 위해 자산가치보다 거주 상품으로의 가치에 우선순위를 두고 후회하지 않는 선택을 하셨으면 합니다.

혹은 주거하신 집을 전세 끼고 미리 구매하신 경우라도 마찬가지입니다. 주택은 거래비용이 높 때문에 과도한 영 끌을 한 상황이 아니라면 굳이 되팔 필요는 없다고 생각합니다.

갈아타기를 선택할 시에는 보통 상급 지를 노리실 텐데 하락기일수록 내 집을 먼저 팔고 잔금일을 여유 있게 맞춘 뒤 들어가실 집을 구하는 것이 좋습니다. 이때 대출규제도 완화될 가능성이 높으니 최대한 장기 고정금리로 가지고 가시길 추천드립니다.

다주택자가 되려면 각종 세제혜택에서 누락되게 됩니다. 심지어 사람들의 따가운 시선도 견뎌야 합니다. 다음 글도 참조해 보시면 좋을 것 같습니다

다주택자 주의할 점(그래도 추천하는 이유)

다주택자  주의할 점(그래도 추천하는 이유)

다주택자의 대응법

대출이 본인의 자산에 비해 크신 분들은 이번 조정지역 해제를 기회삼아 못난이 매물을 처리할 기회라고 생각됩니다. 길었던 상승만큼 하락도 길게 이어질 수도 있으니 리스크를 최소화하고 대비를 해야 합니다.

손해 보는 중이 아니라면 이번 기회에 현금을 확보하고 아파트의 전세임대를 월세 임대로 전환한다면 리스크를 방어하기 좋은 전략일 것 같습니다. 그러다가 다시 기회가 올 때 전세로 전환하며 자금을 융통할 수가 있을 테니깐요. 혹은 매물을 정리한 후 높은 대출금리 상품이 있다면 일정 부분 상환하는 것도 좋을 것입니다.

혹시라도 대출이 적고 가지고 있는 자산이 입주물량도 적어 역전세의 가능성이 없다면 무조건 홀드 하시길 바랍니다. 시장의 반전은 언제 올지 모르고 이 고통스러운 하락장을 버티고 반등에 시기에 다시 한번 찬스를 살려야 경제적 자유에 다가갈 수 있습니다.

자산시장의 이득은 고통의 위자료이다.
-앙드레 코스톨라니

결론

이번 상승장은 전국 대부분 지역이 거의 상승했다는 점이 다릅니다. 하지만 영원한 하락도 영원한 상승도 없다는 거 잘 알고 계시죠? 규제가 풀리고 다음 상승장이 오면 어떤 지역이 먼저 상승할까요?

몰린 유동성이 빠진 후일 테니 본질에 충실해야 할 시간입니다. 도시의 규모도 크고 인구도 늘어나는 지역에 공급도 없으나 너무 빨리 규제지역이 돼버려 상승이 제한적이었던 지역이 있습니다.

아니면 지금 하락을 최고로 많이 한 지역이 다시금 최고의 기회를 줄 수도 있습니다. 저는 이런 지역들이 기회라고 생각합니다. 이는 따로 포스팅하도록 하겠습니다.

마지막으로 언제나 부동산 상승기를 만드는 것은 투자자였습니다. 그들과 실수요자가 같이 움직이면 대세 상승장이 되는 것입니다. 이번 하락이 얼마나 갈지, 투자자가 과연 언제 움직일지, 움직인다면 어디로 움직일지가 관전 포인트입니다.

이런 힘든 시기에 후회만 하시는 것보다 그런 지역을 찾아서 미리 답사해 보는 것도 좋을 것 같습니다. 저와 함께 공부하시고 고민도 많이 하셔서 성공하는 재테크가 되었으면 좋겠습니다.

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