내 집 마련! 모르면 반드시 후회하는 이것 BEST 5.

내 집 마련을 하기 전에 반드시 알아야 할 주의점은 무엇이 있을까요? 사고 나서 후회하면 늦는 이것에 대해 그동안 본 지인들의 경우와 공부한 것을 함께 총정리하여 설명드리겠습니다. 살아보고 나이를 먹어야 알 수 있는 이것은 과연 무엇일까요?

지나가고 나서 후회하는 BEST 5

사람들이 시간이 지난 후 후회하는 이 5가지 원칙입니다.

1. 내가 살기 좋은 집이 아니라 남이 살기 좋은 집을 사라.
2. 몇천 아끼려다 평생 부부 싸움한다.
3. 대출은 양날의 검이다. 그런데 무기 없이 전쟁에 나가진 마라.
4. 갈아타기도 할 수 있는 때가 있다. 타이밍 모르면 준비도 못한다.
5. 할 수 있으면 해야 한다. 완벽한 때는 절대로 너에게 오지 않는다.

하나씩 설명드리겠습니다.

1. 내가 아니라 남이 좋아하는 집을 사자

집은 남을 기준으로 사야 합니다. 새빨간 집이 너무 이뻐서 산다면 과연 나중에 제값 받고 팔 수 있을까요? 나와 같은 새빨간 집을 좋아하는 사람을 찾기 전까진 힘들 것입니다. 이와 같은 맥락으로 이런 것들을 조심해야 합니다.

• 나는 경기도가 직장이라 강남까지 빠른 교통편은 필요 없어.
• 나는 배달음식만 먹기 때문에 상권은 없어도 불편하지 않아.
• 난 아이가 없으니깐 유흥가가 좀 있어도 괜찮아.
• 우리 아들은 공부 못하니 학원 없어도 별 상관없어.
• 난 자차로 출퇴근하니 역세권은 필요 없어.
• 난 집돌이라 공원은 안 가는데?
• 왜 한강뷰가 비싼지 모르겠어. 그 돈이면 차를 한대 더 사겠어.

이러한 예시가 본인의 생각이 소수인지 모르고, 나를 기준으로 쉽게 내 집 마련을 하고 후회하는 경우입니다. 취향은 각자의 개성이라 존중하는 것이 맞지만 집은 소비품이 아니라 실생활도 할 수 있고 자산으로서의 가치도 있는 투자상품입니다.

집이란 언젠가 살다가 팔기도 해야 하기 때문의 나만의 편의성이 아니라 남의 편의성도 같이 신경 써야 합니다. 그래야 내가 이사 가고 싶을 때 이사 갈 수가 있습니다. 나만 좋아하는 집은 팔리지 않기 때문에 거주의 자유를 침해하게 됩니다.

이럴 때의 해결책은 가격의 순위를 보는 것입니다. 집값은 경기나 부동산 시장의 사이클에 따라 고평가 될 때도 있고 저평가될 때도 있습니다. 하지만 대체로 한 지역에서 사람들이 생각하는 좋은 집은 가격 순서대로 나열되어 있습니다. 집의 장단점이 여러 사람에 의해 가격에 반영되어있기 때문입니다. 이 안에서 할 수 있는 가장 좋은 집을 사는 것이 좋습니다.

2. 이때 후회하기 싫으면 가능한 가장 좋은 집을 사라.

내 집 마련 시 자신의 여력에 맞춰 집을 장만하는 것이 맞지만 할 수 있는 한 가장 좋은 집을 사는 것이 좋습니다. 왜냐하면 부동산 상승기엔 퍼센트로 가격이 오르기 때문입니다. 당연히 하락기에는 그만큼 더 떨어질 수도 있지만 장기 시계열로 보면 하락과 상승을 반복하며 장기 우상향 하기 때문에 좋은 집을 사는 것이 맞습니다.

예를 들어 경기도 광명이 10%가 상승할 때에 10억짜리는 1억이 상승하고, 8억짜리는 8000만 원이 상승하게 됩니다. 아니면 5억짜리는 5000만 원이 상승하게 되겠네요. 나의 여력이 5억짜리 주택만 살 수 있다면 그렇게 하는 게 맞습니다. 하지만 능력이 되는데도 대출이 싫어서 5억짜리는 살 필요는 없다는 말입니다.

또한 이사를 간다는 것은 쉽지 않습니다. 여력이 되는데 수준을 낮춘다면 살면서 조그마한 후회를 계속하게 됩니다. 학원과의 거리, 지하철 역과의 거리, 집의 노후정도를 포함해 모든 것이 가격에 녹아 있습니다.

추후에 살 수 없어서 못 산 것과 살 수 있는데 안 산 것은 후회의 정도가 다릅니다. 이는 마음을 병들게 합니다. 집은 특이하게도 자산의 가치도 있지만 실거주의 가치도 있기 때문에 둘 다 밸런스를 맞춰야 합니다. 가치도 상승하고 내 마음에도 들어야 한다는 말입니다.

또한 자가의 평균 거주기간은 8년입니다. 한번 살면 오래 사는 경우가 많기 때문에 한 번의 결정이 중요합니다. 푼돈을 아끼다가 부부 불화의 원인이 되기도 하는 이유입니다.

3. 대출은 양날의 검이다. 그러나 무기 없이 전쟁에 나가지 마라.

대출은 신용입니다. 나의 미래의 소득을 약간의 돈을 주고 당겨오는 것을 말합니다. 내가 벌어서 갚기엔 너무 많다고 막막하다고 생각하지 마세요. 시간을 내편으로 만들면 무시무시한 일이 생깁니다. 바로 시간이 인플레를 먹고 대출을 녹여줍니다.

대략 우리나라는 평균적으로 월급이 2배 상승하면 집값은 4배 상승해 왔습니다. 이때 30살에 집을 사서 45살에 파는 경우를 가정해 보겠습니다.

5억짜리 집을 대출 3억을 끼고 샀습니다. 15년 후에 월급이 50% 상승하고 집값은 최소 10억을 상회하게 됩니다. 사실 15년이 안 걸릴 경우가 많습니다. 이번 부동산 상승기엔 5년도 안 걸린 것 같고요.

아무튼 5억짜리 집에 30년 상환으로 3억을 대출받았다면 15년이 지났으니 1억 5천의 대출이 남아있을 겁니다. 그때 집은 10억이기 때문에 매도 후 8억짜리 집으로 이사 가면 대출은 없어지게 됩니다.

위와 같은 예시를 인플레가 시간을 먹고 대출을 녹인다고 표현합니다. 인플레이션이 심할수록 대출을 빨리 녹여버립니다. 물가가 2배 오르고 월급이 올라갑니다. 요즘 전 세계 시장이 이와 같죠? 이렇게 오른 월급은 장기적으로 대출을 녹여버립니다.

대출시기는 길수록 유리합니다. 길면 길수록 세계의 경기는 확장하게 되고 이 과정에서 인플레가 오게 됩니다. 그럼 그만큼 대출은 녹아버리기 때문에 길게 상환하며 많은 대출을 일으키고, 그 돈으로 최대한 좋은 집을 사는 것이 핵심입니다. 디딤돌 대출이나 생애 첫 대출을 이용한다면 더욱 좋을 것입니다.

이렇게 들으니 대출이 많을수록 유리하다고 생각하시겠죠? 맞는 말입니다. 하지만 미래의 소득을 당겨오는 만큼 리스크도 있습니다. 그 리스크는 바로 금리입니다.

인플레가 심해지면 금리를 올려 물가를 잡으려고 하고, 이 과정에서 금리를 버티지 못하면 모든 것이 무너질 수 있습니다. 이것이 바로 과도한 대출을 받으면 안 되는 이유입니다.

금리는 고정금리가 유리합니다. 장기적으로 저금리 시대임에는 틀림없으나 일반인은 잠깐의 고금리를 버티기가 힘이 듭니다. 고정금리로 계산하고 금리가 낮아진다면 대환 신청을 해서 대출을 갈아타면 됩니다.

알고 있는 위험은 대비할 수가 있습니다. 그래서 고정대출로 받은 뒤 생활을 안정시키는 것이 좋습니다.

수입에서 지출을 과 약간의 여윳돈을 빼서 상환 대출금액을 역산해 보세요. 장차 늘어날 수입을 계산할 필요는 없습니다. 지출도 그만큼 늘어나게 될 테니깐요. 무리하지 않는 선에서 최대한 대출을 쓰는 것. 그것이 바로 레버리지의 힘이고 부의 비결입니다.

4. 갈아타기도 때가 있다.

너무 잦은 이사는 아이의 정서에 좋지 않습니다. 이를 고려해보자면 인생주기에 이사할 수 있는 시기가 정해져 있습니다. 아이가 없을 때에는 마음대로 하시면 되고요, 아이가 학교 가기 직전에는 이사를 한번 고려해 볼 수 있습니다. 이때가 첫 번째 기회입니다.

초등학교에 가게 되면 6년간 친구들을 사귀게 되며 중간에 이사하는 것을 죽도록 싫어합니다. 그렇기 때문에 멋모르는 유치원 졸업 후 이사가 좋습니다. 학교와 친구에 애착을 가지게 된다면 그때부터 전학은 거의 불가능하게 되니 그 시기에 맞춰 갈아타기를 준비해 보는 것도 나쁘지 않습니다.

두 번째 기회는 초등학교 5학년입니다. 중학교부터는 아이의 공부 성향을 보고 학군지로의 이사를 고려하시는 분들도 있을 텐데, 학원이나 분위기 등을 고려하여 이사를 가신다면 1년 정도 여유를 가지고 5학년에 이사를 가는 게 좋습니다.

친구들도 금방 친해지고 초등학교 저학년처럼 정서적으로 불안하지도 않습니다. 중학교에 가면 같은 초등학교 친구끼리 뭉쳐 다니면서 놀기 시작하기 때문에 아직 때 묻지 않고 적응도 금방 할 수 있는 5학년이 전학을 가기가 좋습니다. 그래서 사립초에서 5학년이 되면 많은 아이들이 공립초로 이사하는 이유 이기도 합니다.

이상 초등학교 입학 직전과, 초등학교 5학년의 시기를 잘 염두해서 결정하시길 바랍니다. 물론 처음부터 마음에 드는 주거지를 선택하였다면 굳이 이사하실 필요가 없습니다.

5. 완벽 한때는 절대 오지 않는다.

이것만 준비되면 혹은 조금만 더 모으고 이렇게 때를 기다리다 보면 완벽한 때가 올 것 같은 신가요? 결코 오지 않습니다.

인류의 역사상 노동소득이 자산소득을 능가해서 오른 적은 단 한 번도 없습니다. 집은 조선시대에도 비쌌습니다. 조선 후기 서울의 집값은 양민의 평균 일 년 임금의 17배였다고 합니다. 우연히 지금도 서울의 집값은 평균 연봉의 17배입니다.

저점을 잡을 수 있을 것 같으신가요? 부동산이 오른다는 확신이 들면 귀신같이 중개업소의 매물은 없어집니다. 단 하루 사이에 호가는 1억씩 뛰어있고, 그나마 저렴한 물건들은 연락하면 매물을 거두어버립니다.

단언컨대, 부동산 가격이 내리는데 집이 없는 사람은 올랐을 때도 집이 없습니다.

완벽하게 저점을 맞출 수 있다는 생각을 버리셔야 합니다. 전문가의 말도 듣지 마세요 일 년에 3번씩은 말을 바꾸는 게 전문가입니다.

어느 정도 저점인 게 확실하고, 내 소득으로 무리가지 않는 대출을 받으며, 우리 가족에게 안정된 주거공간의 필요하다면 그때가 바로 당신의 내 집 마련 타이밍입니다.

확실한 것은 싸게 사고 싶다면 남들과는 차별된 다른 행동을 해야 한다는 것입니다.

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이상입니다. 여러분들의 내 집 마련에 도움이 되길 바라며 적어보았습니다. 꼭 내 집 마련하시고 그 집에서 행복한 삶 사시길 바라겠습니다.

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