서울 부동산 언제 사야할까?

서울 부동산을 갖고 싶지 않은 사람이 있을까요? 대한민국의 인구가 줄어도 서울과 수도권의 인구는 늘어날 것이며, 경기도의 대부분은 서울의 대기수요입니다. 문제는 과도하게 비싼 가격과 진입 타이밍뿐일 겁니다. 과연 서울 주동산의 진입 타이밍은 언제일까요?

 

서울 부동산의 미래

서울은 이미 검증받은 곳입니다. 메가시티 중 세계 5위를 차지하고 있기도 하며 모든 문화 교육 일자리가 몰려드는 지역이기 때문입니다. 물론 4차 산업의 경우 판교를 시작으로 하여 경부라인의 반도체 클러스터가 만들어지고 있기는 하지만 그래도 모든 기업의 본사가 위치할 곳은 강남이 될 것입니다.

 

전국의 인구가 줄어드는 만큼 수도권의 인구는 증가할 것입니다. 아마도 인구가 소멸할 곳은 광역시 이하의 중소도시가 될 확률이 높습니다. 늘어나는 수도권 인구가 선호하는 거주유형은 아파트일 것이고, 입지 좋은 서울의 부동산은 아마도 제가 죽기 전까지는 우상향 할 것을 믿습니다.

 

그래서 실거주던 투자던 간에 서울을 선호하나 봅니다. 심지어 지방에서도 외국에서도 서울의 상급지역을 너무나도 선호하고 있습니다. 이런 분위기가 계속됨에 따라 빈인빈 부익부는 심해지고, 격차만 벌어질 뿐입니다. 결국 남은 것은 살 돈이 있는가와 진입시점뿐입니다.

 

당연하게도 실거주라면 가격이 어느 정도 떨어졌고 자금만 된다면 그때가 바로 진입 타이밍이 될 것이고, 투자라면 전세는 오르고 매매는 멈춰있어 투자금이 작은 시점이 진입 타이밍이 될 것입니다.

3기 신도시의 입주

그렇다면 언제일까요? 언제가 과연 진입 타이밍인 것입니까? 과거 2번의 수도권 대세하락은 전부 신도시 입주장 때였습니다. 1기 신도시 입주장과 2기 신도시 입주장입니다. 서울과 40Km 떨어진 동탄은 서울과 상관없다고 생각했습니다. 하지만 동탄 입주장이 시작되니 수원의 가격이 떨어지고, 용인과 성남을 거쳐 서울까지 시세에 영향을 미쳤습니다. 

 

3기신도시_토지보상_현황

그러면 1,2기 보다 서울에서 가까운 3기 신도시의 입주장에서도 서울의 시세는 하락하지 않을까요? 위 사진을 보면 전문가들의 예상보다 진행속도가 빠르다는 것을 알 수 있습니다. 입주가 개시되는 2026년부터 기회가 생기지 않을까요? 새로운 신도시로 빠져나가는 전세수요 때문에 매가는 떨어질 것입니다. 실수요의 경우 확실히 마지막 기회가 되지 않을까 싶네요. 3기 신도시가 마지막 신도시가 될 것 같기 때문입니다.

 

건축비 증가에 따른 입주량 감소

서울_입주물량_아실

다만 복병은 입주량 감소입니다. 인플레이션의 영향으로 자제와 인건비가 급격하게 상승함에 따라 2022년부터 건축허가 자체가 줄었습니다. 이는 전국적으로도 마찬가지인데 올해 나오는 분양이 거의 마지막이 되지 않을까 싶을 정도입니다. 3기 신도시야 국책 사업이기 때문에 진행이 될 것이지만 생각보다는 비싼 가격으로 분양가가 나올 수 있습니다. 적자를 보면서 사업을 진행할 수는 없기 때문입니다. 

 

그러니 3기 신도시로 인해 2027년에 가격이 떨어지고 2026년부터 입주물량이 전멸하기 때문에 섣불리 예상하기는 힘듭니다. 그래서 3기 신도시의 입주물량이 월등하게 많기 때문에 3년 후 정도에 올 큰 기회를 노리는 것도 좋겠습니다.