부동산 사이클로 찾는 투자 타이밍

저는 부동산 사이클을 맹신하지는 않습니다. 세상에 '반드시'라는 것은 없기 때문입니다. 하지만 반복되는 역사는 똑같지 않을 뿐 비슷하게 흘러가기 마련이며 이러한 이유로 우리는 과거를 공부할 필요가 있습니다. 오늘은 부동산 사이클에 따른 부동산 전망을 해보겠습니다.

부동산 사이클

경제학 이론 중에 복잡계라는 것이 있습니다. 세상일에는 특히 경제에는 워낙에 다양한 변수가 작용되기 때문에 원인과 결과를 단순하게 계산할 수 없다는 말입니다. 다시 말하자면 한 가지 이유가 아니라 수많은 이유가 적용되기 때문에 예측하기 어렵다는 말입니다.

 

부동산에 복잡계를 적용해 보면 어떨까요? 생각나는 가격변동의 요소들을 나열해 보겠습니다.

• 수요과 공급
• 정책
• 금리
• 유동성(세계 경기)
• 인구 감소
• 세대수 증가
• 직주근접(재택근무 영향)
• 1~2인 가구 증가
• 일자리 증가/ 감소
• 고령화 = 대학병원과의 근접성
• 평지
• 대단지
• 신축
• 상권
• 학군

이 정도 나열하는데 2분도 안 걸린 것 같습니다. 이 모든 요소들을 고려하기에는 사실 조금 복잡해 보입니다. 만약 분석한다고 해도 미래를 예측하기는 불가능에 가깝습니다. 그렇다면 과거를 돌아보는 것은 어떨까요? 예전에도 그 당시에 수많은 고민거리는 존재했으며 정책과 심리 그리고 금리등의 영향을 받으며 부동산 가격은 변동되었습니다. 이러한 복잡한 조건이 가격에 반영됐다는 전제하에 역재 정권별 집값 상승 그래프를 보시겠습니다.

정권별-상승-보다는-상승-기간과-하락-기간을-보자

개인적으로 진보와 보수에 따라 부동산이 결정된다고 생각하지는 않습니다. 정권에 따라 IMF와 글로벌 금융위기가 왔다고 생각하지 않기 때문입니다. 하지만 그래프에서 보듯이 상승의 기간이 길며 하락의 기간이 짧습니다. 그리고 하락장이 한번 오면 그다음은 긴 보합장이 온다는 것을 알 수 있습니다.

사이클에 따른 투자 타이밍

이제부터 중요한 생각을 해보겠습니다. 과거에 그랬으니 무조건 반복될 리는 없습니다. 부동산 시장만 보더라도 이전보다 일반인의 부동산 관심이 매우 높아졌고, 온갖 빅데이터를 활용한 어플들이 출시되고 있습니다. 젊은 사람들이 부동산시장에 뛰어들어 공격적인 활동을 하고, 그에 따라 상승폭도 크고 하락폭도 커지는 느낌입니다. 크게 보자면 미래의 수요(20대 투자자는 결국 20년 후에 부동산 시장에 들어와야 하는 수요)를 당겨온 느낌마저 듭니다.

 

 

이번 영끌로 힘든 시간을 보내는 사람들이 회복을 하고, 새로운 세대가 부동산 시장에 뛰어들어 신규 자금을 투입하는데 얼마의 시간이 필요하게 될까요? 전체 파이인 유동성이 줄어드는 가운데 나의 파이를 키우기는 사실 쉬운 게 아닙니다. 최소 새로운 파이(유동성)가 생겨야 하지 않을까요?

 

위 표를 다시 보면 91년도에 2년간 하락 후 5년의 보합 기를 가졌습니다. 그다음 IMF는 회피가 불가능했으니 열외로 치겠습니다. 그 후 조정이 있었지만 10년간의 뜨거운 상승장을 보내게 됩니다. 08년도에 글로벌 금융위기에 따른 하락장이 오기 전까지 말입니다. 그 후 5년간의 완만한 하락 후 2년간의 보합을 거치고 다시 뜨거운 상승장을 맞이하게 됩니다.

• 2년 하락
• 5년 보합
• 10년 대세상승
• 5년 완만한 하락
• 2년 보합
• 8년 대세상승

2023년 7월 기준으로 전국 부동산은 2년 정도 하락을 한 것으로 분석됩니다. 지금의 반등은 일시적인 현상일까요? 아니면 과거와는 달리 하락장은 끝난 것일까요? 빅데이터란 무기를 든 젊은 시장 참여자에 의해서 말입니다.

 

결론

저는 하락장 후 찾아오는 보합장은 사람들의 심리가 바뀌는데 필요한 최소의 시간이라고 생각합니다. 왜냐하면 부동산이란 투자자와 실거주자가 동시에 참여하는 시장이기 때문입니다. 그렇기에 공포에서 벋어나는데 일정한 시간이 필요하고 그 시간이 보합장을 만든다고 생각하고 있습니다.

 

그렇다면 아직은 시장이 회복되기엔 시간이 더 필요하지 않을까요? 세상은 복잡계 이기 때문에 당장 내일이 어떻게 흘러갈지는 알 수가 없습니다. 중요한 것은 이러한 분석을 바탕으로 우리가 해야 하는 행동입니다. 결국은 언제 올지 모르는 뜨거운 상승장을 준비하기 위해 가능한 좋은 부동산을 최대한 많이 보유하고 기다리는 것이  부로 가는 지름길이라는 결론에 도달합니다. 지금은 그때를 위한 준비를 할 시간인 것입니다.

 

긴 역사를 가진 미국 주식 시장을 잠시 살펴보겠습니다. 투자의 대가들은 혁신적인 투자방법을 개발합니다. 남들과 다른 방법으로 큰돈을 번다음 대중을 위해 그 방법을 공유합니다. 하지만 결국엔 대중화된 투자방법은 남들과 같은 투자 타이밍을 갖게 되면서 그 힘을 잃어버리게 됩니다. 그래서 알려진 방법으로 부자가 되는 것은 어려워집니다. 

 

부동산도 마찬가지로 대중과 같은 길을 걸으면서 부자가 되기는 어렵다고 생각합니다. 남들과 다른 생각, 아니 다르다기보다 내가 스스로 생각해 낸 생각. 다시 말해 나만의 통찰력을 가지고 시장을 생각해봐야 할 것입니다.