출산율(출생자 수)와 부동산 전망

부동산 가격에 영향을 미치는 인자 중 가장 중요한 것으로 수요와 공급을 꼽을 수 있습니다. 아파트의 경우 공급은 어느 정도 예상할 수 있지만 수요는 그렇지 않습니다. 하지만 대략적이나마 예측할 수 있다면 어떨까요? 오늘은 수요와 출생자 수에 대해 생각해 보겠습니다.

수요가 중요한 이유

시장을 이기는 개인은 거의 없다고 합니다. 그렇기 때문에 시장이란 큰 흐름을 읽는 것이 매우 중요합니다. 특이하게도 부동산 시장은 실거주자와 투자자가 공존하는 곳입니다. 이러한 이유로 투자자의 시선뿐 아니라 실거주자의 시선으로도 시장을 바라봐야 합니다. 실거주자는 언제 집을 사고 싶어 할까요? 문제라고 생각해 보고 맞춰보세요.

1. 금리가 저점이라고 생각될 때
2. 공급이 줄어드는 타이밍
3. 미분양이 감소할 때
4. 친구가 산 집값이 올라 배가 아플 때
5. 내가 집이 필요할 때

다들 아시겠지만 1,2,3번은 투자자의 시선입니다. 반면 4,5번은 보통 사람들의 시선이 될 것입니다. 저는 일반적으로 결혼해서 아이를 낳는 만 40세 전후에서 내 집 마련의 욕구가 강하다고 생각됩니다. 가장이라는 책임감이 막중해지는 시기이며 자식에게 모든 것을 마련해주고 싶어지는 시점입니다. 저는 이들이 실거주를 원하는 주요 수요라고 생각합니다.

 

당연히 사려는 사람이 많아지면 집값은 올라가게 됩니다. 그렇게 때문에 만 40세가 많은 곳은 집값 상승의 가능성도 높다고 생각됩니다. 이는 지역을 분석할 때뿐 아니라 시기를 분석할 때도 고려해야 하는 요소입니다.

 

물론 수요와 상관관계가 있는 것은 출생자 수 이외에도 많습니다. 정책, 금리, 포모등 수많은 변수가 있겠지만 출생자 수는 변수가 아니라 상수이기 때문에 기본적으로 생각해 둘 필요가 있습니다.

출생자수 분석

 

대한민국_출생자수_통계청

도대체 1991년에 무슨 일이 일어난 걸까요? 1991년부터 갑작스럽게 출생자 수가 급증한 이후 1995년부터 줄어드는 것을 알 수 있습니다. 심지어 2001년부터는 출생자수가 55만 명으로 줄어든 후 점차 감소하여 2022년에는 심각한 저출산 상태로 출생자수는 고작 24만 명입니다.

 

출생자수에 대한 산업적 분석

위 사진에서 보듯이 1990~1995년대 생이 가장 많습니다. 그래서 이 세대가 어렸을 때 장난감 산업이 최고로 흥행했습니다. 사춘기가 되자 넥슨과 넷마블등의 게임산업이 전성기를 맞이했고, 고등학생이 되자 메가스터디와 대성 등 수능시장이 황금기를 맞이했습니다. 그뿐만이 아닙니다. 대학생이 되자 대학 상권이 전성기였고 사회 초년생이 되자 원룸 사업이 흥행했습니다. 이들이 취업전선에 몰린 2015년 전후로 공무원 시험에 대한민국 역사상 최고의 응시인원이 몰리게 됩니다.

 

이러한 모든 산업이 전성기를 맞이하고 하락세를 보이고 있기는 하지만 끝없이 쇠퇴하는 것은 아닙니다. 그보다 일시적인 과수요가 쏠림에 따라 잠깐 역대급 거품이 끼었다고 보는 편이 옳습니다. 그럼 부동산에는 어떻게 적용될까요? 출생 연도를 역산하여 만 40세가 되는 해를 표로 작성해 보았습니다. 또한 출생자수가 비슷한 연도끼리 그루핑을 해서 정리해 보겠습니다.

출생 년도	출생자 수	만 40이 되는 년도
1980~1990	대략 매년 60만명	2020~2030
1990~1995	대략 매년 70만명	2030~2035
1995~2000	대략 매년 60만명	2035~2040
2000~2015	대략 매년 40만명	2040~2055
2015~2022	대략 매년 30~20만명	2055~2062

만약 출생자수와 수요가 관련 있는 것이 맞다면 집중해서 투자해야 할 시기가 보이지 않나요? 그리고 피해야 할 시기도 보일 것입니다. 물론 시장의 분위기와 비혼주의, 1인 가족 증가, 금리, 정책 등 고려해야 할 요소는 많습니다. 개인의 의견이 갈릴 수 있기 때문에 이제부터는 저만의 의견을 써보겠습니다.

출생자수와 부동산 전망

다른 모든 요소를 배제하고 생각해 볼 때 시장은 앞으로 20년은 지금의 투자 환경과 크게 다르지 않을 것 같습니다. 인구수가 줄어든다는 사실을 미리 알더라도 당장 거주해야 할 집은 필수품이기 때문입니다. 하지만 여기서 변수가 생길 수도 있습니다. 예상외로 이민자가 늘어날 수도 있겠죠. 급격히 줄어드는 인구 때문에 이민청을 신설해야 한다는 여론을 있을 정도니 말입니다. 그렇다고 하더라도 수요 측에서 큰 변수는 아닐 것 같습니다. 결국 제가 은퇴할 때까지 부동산 시장은 지금과 같은 분위기 일 것으로 생각됩니다.

 

 

하지만 2040년부터는 급격하게 실수요 대기자가 감소하는 현상을 겪게 될 것입니다. 이러한 인구변화는 모든 집에 적용되는 것이 아니라 주로 비선호 지역에 큰 영향을 미칠 것입니다. 그러니 기본적으로 그전에 지방 소도시의 투자는 정리해야 할 것이며 광역시 중에서도 수요가 있는 곳만 투자하는 것이 좋겠습니다. 서울과 경기도의 경우 지속적으로 일자리가 늘어나기 때문에 걱정은 없지만 그래도 옥석을 가려야 할 것입니다. 

 

직장이 증가하는 지역은 항상 옳습니다. 그리고 언제나 새 아파트는 사람들의 욕망을 일으킵니다. 이렇게 선호되는 주택을 중심으로 미국과 일본처럼 변할 수도 있습니다. 좋은 입지와 나쁜 입지의 격차가 점점 벌어지는 빈익빈 부익부의 현상입니다. 그렇기 때문에 본인의 은퇴시점을 잘 계산하여 장기적인 계획을 세워둔 후 그 안에서 세부적인 계획에 따라 투자를 진행해야 할 필요가 있습니다.

 

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일본 저출산 대책(한국의 저출산 대책)

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일본의 인구 감소와 부동산 가격

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