위례 오피스텔 역전세 경험

22년 말에 위례 오피스텔을 투자했습니다. 그 당시 시세대로 전세를 맞췄으며 지금은 역전세를 맞은 상황입니다. 24년에는 전세가 어느 정도는 회복할 것이라 예상했지만 세입자는 계약만료 1년이 넘게 남은 상황에서 퇴거를 요청하였습니다. 저는 어떻게 해야 할까요?

 

팩트 체크하기

제가 투자한 22년 말은 전세가 최고 고점인 상황이었습니다. 모두가 부동산은 끝없이 올 것이라 생각하던 시기였기도 합니다. 그리고 23년인 지금은 매매시세도 전세시세도 많이 떨어진 상황입니다. 사람들의 의견은 분분하지만 바닥은 찍었다는 

의견과 다시 한번 하락이 올 거라는 의견으로 나뉩니다.

 

아파트도 하락했데 대체제인 오피스텔은 당연히 더 떨어졌습니다. 다행인 점은 금액 자체가 비싸지 않으니 떨어지는 절댓값도 아파트에 비해서는 크지 않다는 점입니다. 네이버 매물 기준 매매와 전세는 20% 정도 떨어졌다고 생각하는데 거래가 많지 않기 때문에 정확한 판단은 하기 힘듭니다.

남위례역_바로앞에_생기는_트램역

 

다행히 트램은 착공을 시작했습니다. 15년이 넘게 이야기만 나왔기 때문에 정작 실거주자 들은 믿지 않는 분위기였습니다. 하지만 23년 4월에 착공식을 갖고 드디어 공사에 돌입했습니다. 완공 목표는 25년이지만 언제나 그렇듯 연기될 가능성은 높습니다. 

생각 체크하기

거품은 꺼지고 있고 언제나 그렇듯 부동산은 상승과 하락을 반복할 것입니다. 언제가 될지는 모르겠지만 장기투자를 계획한 이상 흔들릴 것이 아니라 버텨야 할 시기라고 생각합니다. 물론 이렇게 까지 가격이 하락할지는 몰랐습니다. 하지만 다시 생각해 봐도 장기적 관점에서 후회는 없으며 기존 전략대로 장기보유를 생각하고 있습니다. 

 

트램 공사는 땅을 파거나 보상을 해줘야 하는 문제가 없기 때문에 상대적으로 빠를 것 같습니다. 개인적으로 민간 기업이라면 1년안에 끝낼수 있는 공사량이라고 생각합니다. 하지만 발표된 공사기간이 2년이 목표인 만큼 1년 정도 미뤄질 수는 있을것 입니다. 전세 1~2바퀴 지나면 개통입니다.

트램길_주변_상권의 발달이_기대_된다

트램 완공 시 스타필드 상권과 중앙 상권으로의 이동이 용이해집니다. 또한 위례 주민의 상당수가 트램을 이용하여 8호선을 이용할 수 있기 때문에 남위례역의 상권이 살아날 수 있습니다. 그만큼 유동인구가 늘어나게 되며 땅의 가치는 상승하게 됩니다. 유동인구의 증가와 상권의 발달은 오피스텔에 호재라고 생각합니다.

트램역의 위치가 차도를 하나 건너야 하기때문에 안그래도 막히는 구간의 교통체증을 유발한다고 합니다. 그래서 바로 위쪽 오피스텔 사이에 역을 만들자고 민원을 넣고있다는 소식을 들었습니다. 이미 땅까지 판 마당에 쉽지는 않겠지만 주변 상인들은 꽤 큰목소리는 내고있는 모양입니다. 뭐 큰 기대는 하지 않습니다.

 

수도권의 세대수는 증가하고 있지만 대부분 1인가구 내지 2인가구이며 추세 역시 늘어나고 있습니다. 특히 요즘같이 아이를 낳지 않는 분위기에서 1.5룸 오피스텔은 더욱 신혼부부의 대안이 될 수 있습니다. 돈이 모자라지만 깨끗한 환경에서, 학군은 필요 없지만 역세권에 살고 싶은 1~2인 가구의 수요를 흡수할 수 있습니다.

 

2룸과 3룸 오피스텔이 아파트에 대체제로 인정받아 비싸진 반면 아직 1.5룸은 원룸과 같은 취급을 받아 프리미엄이 붙지 않았기 때문에 장기 보유로 가닥을 잡았습니다.

행동 체크하기

만기가 돌아오는 1년 후에는 다시 전세가 어느 정도 회복할 거라 믿고 있었습니다. 하지만 세입자 께서 입주한 지 1년을 채우기 전에 퇴거를 요청하셨습니다. 급하게 부동산에 연락을 해서 알아보니 역시나 전세가 굉장히 떨어져 있었습니다. 그 이유는 급격한 금리 인상으로 인한 이자 부담과 전세 보증보험의 조건 강화 때문이었습니다.

 

기존에 전세보증보험은 KB시세의 100% 까지였으나 요즘은 빌라왕 사기 사건으로 인해 KB시세의 90% 까지로 낮아졌다고 합니다. 즉 떨어진 매매시세가 반영된 KB시세에서 90% 아래로 전세를 책정해야 보증보험에 가입이 가능해진 것입니다.

 

통상 전세는 매매가에 비례해 떨어졌지만 빌라와 오피스텔 시장은 이러한 이유로 더욱 과하게 떨어져 있는 상태입니다. 전세 계약상 1년이 넘게 남은 저는 어떻게 행동해야 할까요? 전세가 3억이 이하라면 저리의 전세자금대출을 받을 수 있다고 합니다. KB시세의 90%선에 물건을 내놓는다면 바로 거래는 가능할 것으로 보입니다. 그렇게 되면 저는 5천만 원에 가까운 돈이 필요하겠네요.

 

계약서 대로라면 24년에 전세금을 돌려주면 됩니다. 하지만 세입자의 사정을 봐주려면 쓰지 않아도 될 돈을 써야 합니다. 5천만 원의 1년 2개월 이자를 5%로 계산해 보니 291만 원이 됩니다. 제가 이 돈을 손해 볼 필요가 있을까요? 그래서 저는 어느 정도 절충된 금액으로 새로운 세입자를 구하기로 했습니다.

 

사정이 있어 나가고 싶어 하는 임차인의 사정이 딱하기도 하고, 그렇다고 제가 무작정 손해 보기도 싫었기 때문입니다. 사전에 연락도 없이 갑자기 통보한 점도 그다지 마음에 들지 않았던 것도 사실입니다. 막말로 중간에 전세금이 올랐으면 추가로 돈을 줄 것도 아니었을 테니깐요.

 

게다가 계획도시 이기 때문에 추가로 오피스텔이 생길 염려도 없습니다.위례는 강남까지 빠른 접근성과 신도시만의 계획되고 정돈된 깨끗한 환경을 갖추고 있습니다. 솔직히 분당 정자역의 유흥상권보다 거주 환경은 좋습니다. 

 

아무튼 최종 결론은 투자의 방향은 후회가 없고, 지금은 버텨야 할 시기라고 생각합니다. 영끌 같은 건 원래 하지 않으니 충분히 감당할 여력이 된다고 생각하고 있으며, 세입자에게는 미안하지만 호구가 될 생각도 없습니다. 부디 정당한 가격에 서로 적당히 양보할만한 결과가 나왔으면 좋겠습니다.

 

 

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위례 오피스텔 투자 후기(투자이유)

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