아파트 노후화와 재건축

부동산 투자에 있어 아파트 재건축은 매우 오래된 투자 방법입니다. 주변의 신축 아파트 가격과 비례해서 안전마진을 가지고 산다면 경제적 해자를 구축할 수 있기 때문입니다. 수도권의 준공 연도별 아파트 수로 누호화를 분석해 재건축과의 관계를 생각해 보겠습니다.

해자란 성 앞에 침략을 막기 위해 파놓은 구덩이를 말합니다. 그러니 경제적 해자란 내가 손해 볼 수 없는 구조를 만들어 놓음을 뜻 합니다. 충분히 저렴한 가격에 물건을 사거나 변화될 가치에 비해 저렴한 가격으로 거래되는 물건을 사는 것입니다. 만약 가치대비 저렴한 물건이 가격까지 일시적으로 떨어져 있다면 어떨까요?

수도권의 연도별 아파트 수

일단 수도권의 준공된 아파트를 연도별로 분석해 보겠습니다. 실거주자들이 선호하는 25평 이상의 아파트의 입주현황을  한국통계청에서 가지고 왔습니다.

수도권_연도별_아파트_통계청

1991년도부터 급격하게 입주물량이 증가하는 것을 볼 수가 있습니다. 그러면 자료를 기준으로 재건축이 가능해지는 30년이 되는 해를 계산해 보면 어떨까요? 바로 2021년부터 재건축가능한 아파트가 급격히 늘어난다는 것을 볼 수 있습니다. 심지어 누적이 됩니다. 즉, 수도권은 지금부터 본격적으로 재건축이 이슈가 될 것이라고 생각합니다.

재건축의 정치적 압박

조금 더 생각해 보면 시멘트 건축물의 한계라고 알려진 40년은 어제가 될까 궁금해졌습니다. 입주물량을 토대로 40년 차를 계산해 보겠습니다. 40년 차가 되면 건물의 안전이 진짜 위협이 되고 국민들의 요구가 본격적으로 늘어날 것 같습니다. 다주택자니 1 주택자니 가 문제가 아닙니다. 실거주를 하는 수많은 국민들이 안전에 불안을 느끼게 되는 것이 문제입니다.

 

지금 재건축의 투자는 여러 모로 주저하게 되는 상황입니다. 재건축 초과 이익 환수제를 비롯한 각종 규제가 있기 때문입니다. 이는 경제적 문제가 아니라 정치적인 문제로 바라봐야 합니다. 대한민국은 서울과 수도권에 전 국민의 50%가 살고 있는 나라입니다. 이 수도권에 살고 있는 국민의 절반이 대부분 재건축을 바라게 된다면 정치권은 어떻게 움직일까요?

수도권_아파트_노후화_시점과_재건축_가능성

2031년부터 안전이 문제가 되기 시작하는 아파트가 기하급수적으로 누적되게 됩니다. 그때가 되면 여론이 바뀔 것이라 생각합니다. 그러니 그전에 진입해야 옳지 않을까요?

재건축의 가능성

단기적으로 미래를 예측하기는 쉽지 않습니다. 하지만 장기적으론 어느 정도 가능합니다. 서울은 서쪽으로 평지가 많고 확장성이 살아있습니다. 연장선상으로 있는 일산과 인천 그리고 김포 쪽으로 입주물량을 늘리기도 쉽습니다. 그러니 경기도에서 재건축을 생각한다면 강남의 연장선상이자 동남쪽인 성남과 하남이 주목할만합니다. 

 

서울의 경우 주요 재건축 단지들은 가격만 적당하다면 언제든 장기로 투자해도 된다고 생각합니다. 그 외의 서울 중하급지의 경우 철저한 분석이 필요할 것입니다.

 

지금 부동산 시장은 약세장이라고 판단합니다. 세계 경기를 봐도 경기침체가 우려되는 불안한 상황입니다. 만약을 대비하는 자세로 안적적인 투자를 해야 할 때라고 생각하며, 지방의 수익난 부동산을 처분해 수도권의 1채로 바꾸기도 적당한 시점입니다.

 

어차피 재건축은 상승장을 맞이해야 본격적으로 추진도 되고 가격도 상승하기 시작합니다. 그전까지는 시장을 따라갈 뿐입니다. 그러니 장기적인 안목을 가지고 진행될 사업에 투자를 하던가 가치대비 과도하게 하락한 아파트만 투자해야 할 것입니다. 또한 용적률과 추가 분양 단지수가 추가 분담금을 결정하므로 반드시 확인해야 하겠습니다.