일산역 후곡마을 통합재건축 임장

비 오는 날 일산역 임장을 다녀왔습니다. 역세권 고밀도 개발을 추진하고 있는 일산역 후곡마을은 400~500%의 용적률을 목표로 진행하는 재건축 단지입니다. 다음 투자처로 지목하고 있는 몇 개 후보단지 중에 하나로 이유와 임장 후기를 남깁니다.

 

일산 재건축 정치적 분석

일단 주민들은 통합 재건축을 하기로 의견을 모은 상태입니다. 1기 신도시의 재건축 특별법은 현 정부의 부동산 부양카드였으나 지금은 지지부진한 상태입니다. 저는 현재 시장을 하락장 내지 보합장이라고 생각하고 있기 때문에 과도한 하락이 오면 정부가 하나씩 카드를 꺼내고 있는 것이라고 생각합니다. 최근에는 특례 보금자리론을 만들기도 했고, 둔촌주공을 살리려 안간힘을 쓰기도 했습니다. 다음번에 나올 카드는 무엇일까요?

 

잠깐 참고하자면 원희룡 국토부 장관은 차기 대권후보로 자신을 이미지 메이킹 하고 싶어 하는 것 같습니다. 제주도 출신에 불세출 천재라고 평가받는 그가 대권에 가장 도전하기 좋은 포지션이 국토부 장관이었을 것입니다. 지지 지역이 없는 상태에서 전 국민의 표를 모으기 쉬운 포지션이니 말입니다. 다시 정리하자면 현 정권에서 성적표를 바탕으로 다음 대선에 나갈 수 있는지가 판다름 난다는 것입니다. 그래서인지 굉장히 심혈을 기울이는 모습입니다. 작은 변화에고 잔잔히 인터뷰를 하는 모습을 보여줍니다.

 

 

과도한 상승도 하락도 원하지 않아 보이지만 장기적으로 정책은 시장을 이길 수 없습니다. 저는 짧은 시야에서 급격한 상승은 일어나지 않는다고 생각합니다. 그 증거로 수도권의 반등도 실거주 위주의 아파트만 반등했지 하급지 내지 재건축 재개발은 움직이지 않는 모습을 보여주기 때문입니다.

 

투자의 관점에서 봤을 때 큰 수익은 언제나 새 아파트에서 납니다. 과거와 다르게 새 아파트에 대한 욕구는 점점 늘어나는 것 같습니다. 애매한 연식의 경우 가장 마지막에 탄력을 받는 느낌입니다. 이런 관점에서 봤을 때 지금은 서울은 굉장히 노후화되어 있습니다. 하지만 쉽게 공급을 풀어주면 다시 폭등장이 올 수 있어 1기 신도시의 재건축으로 시장을 달래며 순차적으로 재개발에 들어갈 것으로 보입니다. 그래서 노후계획도시특별법이 먼저 나오는 것입니다.

후곡마을_재건축_증거_보기힘든_공중전화

1기 신도시의 재건축은 다른 재건축과 다르게 생활환경이 매우 좋습니다. 그래서 재건축 치고 전세가도 높고 전세의 상승도 기대할 수 있습니다. 이러한 이유로 투자가치가 높다고 봅니다. 가격만 충분히 싸다면 말입니다. 1기 신도시중 가장 가치 있다고 평가받는 분당의 경우 투자금이 너무 많이 들어가고 평촌의 경우 대지지분이 너무 작습니다. 일산의 경우 시에서 적극적으로 밀어주는 모습을 보여주었기 때문에 임장을 다녀왔습니다.

 

통합 재건축 사전컨설팅

고양시에서 통합 재건축 사전컨설팅을 선정했습니다. 통합 재건축을 하는데 사업성은 있는지? 어떻게 계획을 세울지 등을 조합에서 돈을 내고 받는 것이 아니라 시에서 세금으로 지원해 주는 것입니다. 다른 시선에서 보면 고양시에서 밀어준다고 해석할 수 도 있겠습니다. 물론 통합을 3단지, 10단지, 4단지, 15단지는 안전진단도 통과하지 못했습니다. 하지만 재건축은 그냥 호재로 보더라도 생활만족도가 높은 지역인 만큼 매가와 전세가 상승이 예상되는 지역입니다.

후곡마을_통합재건축_지지율_높음

역세권 고밀도 계발로 추진하는 만큼 용적률은 500%를 노리고 있습니다. 세대당 평균대지지분은 안전마진이라 알려진 15평을 훨씬 넘어선 18평입니다. 임장결과 주민들의 의지 역시 충만하기 때문에 정책에 따라 급상승할 가능성도 있어 보입니다.

 

기본적으로 3종지역이라 일반분양 물건이 꽤 나올 것 같은데 고층개발에 들어가게 되면 추가분담금이 없을 가능성 마저 있겠습니다. 아직은 결정된 것이 없어 계산할 수 조차 없지만 그렇기 때문에 지금 가격이라 생각합니다.

후곡마을에서_어반스카이_50층을_보면서_무슨_생각을_할까

일산 후곡 학원가

비가 오기 때문에 주엽역은 차로 돌면서 입장을 했습니다. 호갱노노에서는 학원가 수가 꽤 되던데 실제로는 거의 안보였습니다. 하지만 후곡마을은 학원밖에 안 보이는 모습입니다. 경기도에서도 가성비 좋은 학군가로 유명합니다. 기존에는 오마중과 오마초가 가장 선호되는 학교였습니다. 하지만 요즘에는 이공계가 강한 신일초과 신일중도 많이 선호된다고 합니다.

 

아래쪽 킨텍스 근처 주상복합에서도 이쪽으로 학원을 보낸다고 하니 후곡마을이 새 아파트가 된다면 주변에서는 비교할 수 없는 대장이 될 것입니다. 킨텍스역의 주상복합이 10억 선인데 학원을 여기로 보낸다면 후곡마을이 신축이 되면 얼마가 적정한 가격일까요?

생각보다_더_많았던_후곡마을_학원가_유해시설_없음

일산의 교통과 일자리

초역세권에 서해선을 이용하면 4 정거장만에 GTX-A노선을 환승할 수 있습니다. 인천 2호선은 말만 나온 호재이니 기대도 안 하겠습니다. 그렇다면 일자리는 어떻게 될까요? 킨텍스 근처로 한류 CJ라이브시티 아레나를 바탕으로 일산 테크노벨리와 고양 영상문화밸리가 예정되어 있습니다. 즉, 좋은 배드타운이 아니라 직주근접이 가능한 도시가 될 수도 있습니다.

 

CJ라이브시티_아레나_조감도

원래는 이게 되겠어? 싶었는데 최근 한류를 보면 심상치가 않습니다. 2만 석의 실내좌석과 4만 석의 야외인원을 수용가능한 장소는 최초가 될 것이기 때문에 관련 산업에 긍정적으로 생각합니다. 최근 공사비 문제로 공사가 멈추었다고 하니 언제 될지는 모르겠습니다. 하지만 수도권 곳곳에 계획만 무성한 아레나 보다 이미 공사가 진행된 고양 일산 아레나가 훨씬 현실적입니다. 일단 진행 중이니 말입니다.

일산 후곡마을 투자 재건축 분석

단지 곳곳을 다 돌아다녔습니다. 일산역은 신기하게도 역에 가까운 3단지와 10단지는 대형 평수 위주입니다. 반면 4단지와 15단지는 소형 위주입니다. 4단지는 17평이 있고 15단지는 23평과 25평 27평이 있습니다. 

후곡마을_단지별_평형

4단지보다는 15단지가 항산 비싼 편이라고 합니다. 같은 32평이라도 15단지가 32평의 매물수가 적기 때문입니다. 초등학교 저학년시기에는 4단지와 15단지에 거주하다가 대학을 가기 전까지는 3단지와 10단지로 이동하는 세대도 꽤나 있다고 합니다. 

 

추천하는 투자금은 3.0부터 3.5 언더로 가능합니다. 그러나 최근에 거래가 많이 되어 급매물은 소진된 시점이니 굳이 무리할 필요가 있나 싶기도 합니다. 실거주가 받쳐주지 않는 아파트는 아직도 상승 전에 있으니 많은 매물검색이 필요해 보입니다. 그렇다 치더라도 앞으로 교통과 직장호재가 가득한 지역에 고밀도 통합 재개발을 할 지역이기 때문에 어쩌면 지금이 가장 싼 시기일지도 모르겠습니다. 기록차원에서 남기는 매물은 건영 23평에 4.5로 가능합니다.