부동산은 언제나 상승과 하락을 반복합니다. 그러니 지식과 믿음이 있다면 하락장에 많이 하락하고 상승장에 많이 상승할 투자 물건을 찾는 것이 좋습니다. 앞으로 직장이 늘어나게 될 용인 처인구를 중심으로 한 경기남부와 서울 하급지 재건축 투자를 비교해 보겠습니다.
반도체 산단의 경기 남부
경기남부에는 반도체 산단이 들어섭니다. 삼성전자에서 300조의 투자금을 투입하기로 결정했으며 이는 10년 이상의 시간이 걸릴 국가적 투자의 규모입니다. 이토록 입지가 변화된 곳이라면 언제나 주목해야 합니다. 특히 반도체 같은 미래의 국가 먹거리가 주제라면 더욱 주목해야 합니다. 고소득 일자리가 창출되는 이는 수요의 증가를 의미하기 때문입니다.
용인시 처인구의 입지는 위 사진과 같습니다. 동쪽에는 마땅한 주거지가 없고 서쪽에는 유명한 주거지가 비교적 많습니다. 다만 주의해야 할 점은 매우 장기적인 프로젝트이기 때문에 긴 시야로 봐야 한다는 점입니다. 그러니 새 아파트 프리미엄이 없는 쪽이 좋을 것 같습니다. 그러니 연식보다는 입지가 우선이고 가능만 하다면 용적률까지 봐도 좋습니다.
반도체산단에서 근무하게 될 상대적 고소득자는 어디에 살고 싶어 할까요? 매수도 좋고 전세도 좋습니다. 둘 다 부동산 상승에 영향을 끼칠 것입니다. 아마 맞벌이 배우자의 직장이나 자녀의 교육이 중요할 것입니다. 물론 대단지와 연식 역세권은 당연히 중요합니다.
하지만 변화되는 인자가 용인의 직장이기 때문에 맞벌이 가정을 고려해 보면 직장이 많은 곳으로의 출퇴근이 가능해야 하겠습니다. 서울과 판교 그리고 동탄이 직장이 많기로 유명합니다. 위 지역과 동시에 출퇴근이 가능한 지역을 바탕으로 교육환경이 우수하며 전세가 상승분이 예상되는 적당한 연식의 아파트가 투자하기 좋을 것입니다. 아직 시세를 회복하지 못했다면 더욱 좋습니다.
서울 하급지 재건축
재건축은 지금 상대적으로 눌려 있습니다. 그 중심에서 재건축 초과이익 환수제가 있습니다. 일명 재초환이라고도 합니다. 재건축으로 돈을 벌었으니 추가 세금을 내라는 법입니다. 이미 헌법 재판소에도 재판이 보류된 상태이며 완화되거나 없어질 가능성이 매우 높다고 생각됩니다.
마지막에 조합으로 청구가 되어 조합원에게 분배가 되는 방식이기 때문에 재건축이 완료되기 전에 매도를 한다면 상관없는 법입니다. 또한 사유재산을 정면으로 부정하는 법이기 때문에 내년 총선 이후 개정될 가능성이 매우 높기도 합니다.
실거주의무를 비롯한 재초환은 사실 부동산 투기를 막을 목적으로 집행되었습니다. 그러니 이러한 규제가 없어진다면 재건축은 다시 탄력을 받을 수 있습니다. 지금 상대적으로 저렴해진 다음 가격회복을 못하고 있는 서울의 하급지 재건축의 경우 매력적이라고 생각합니다.
또한 2030년부터는 서울 경기의 40년 차 이상의 아파트가 대거 늘어나기 때문에 정치적인 압박을 받을 가능성 또한 높아지겠습니다.
경기남부 vs서울 하급지 재건축
문제는 같은 투자금으로 둘 다 투자가 가능할 때입니다. 고민을 해봐도 아무런 결론이 나지 않았기 때문에 하나씩 생각해 보겠습니다. 우선은 투자기간을 결정해야겠습니다. 그다음 투자금의 회수도 고려해야겠습니다. 규제나 수익률등을 표로 만들어 보겠습니다.
| 서울 하급지 재건축 | 경기 남부 | |
| 투자 이유 | 서울의 새아파트 보유가능 | 확실한 일거리 증가=수요 증가 |
| 투자금 | 동일하다고 가정 | 동일하다고 가정 |
| 알맞은 투자 기간 | 재건축이 이슈될때 매도가능 =다음 상승장 |
10년 이상 보유전략 |
| 예상 수익율 | 상승장에선분양권,재건축이 가장 좋음 | 수요에 따라 시장 보다 초과 상승 가능성 |
| 투자금 회수 | 매도시 까지 회수 불가 | 2년 마다 투자금 회수 가능 |
물론 선택은 개인마다 다를 것입니다. 역대급 직장의 증가와 하락장의 조화도 매력적이고 서울은 비교불가의 대한민국의 수도라는 점도 매력적입니다. 비록 하급지를 기준으로 하여 상대적으로 수요가 떨어질 수는 있지만 경기도의 대부분의 서울의 대기수요임을 감안해 볼 때 저렴한 재건축을 다시 한번 주목해 볼 필요가 있습니다.
제가 지켜보던 경기남부의 입지 좋은 아파트들은 대부분 시세를 회복하고 있습니다. 그리고 저는 아직 투자금이 회수되지 않은 상태이기 때문에 반강제적으로 시장의 조정을 기다리고 있는 상황이 되어버렸습니다. 둘의 매력을 가름하기 힘들기 때문에 급매가 나와있는 물건이 다음 투자대상이 될 가능성이 큽니다. 여러 가지 대안을 마련해 놓고 선택당시 최고로 저렴한 매물을 선택해야 한다는 것이 저의 투자 선택 방법이자 지론입니다.
'생각남의 한국부동산' 카테고리의 다른 글
| 미사 부동산 9호선 아파트 임장 (0) | 2023.09.13 |
|---|---|
| 수지 임장 후기(9단지,현대아파트) (0) | 2023.09.11 |
| 일산역 후곡마을 통합재건축 임장 (1) | 2023.09.06 |
| 아파트 노후화와 재건축 (1) | 2023.08.25 |
| 수지 아파트 리모델링과 부동산 전망 (0) | 2023.08.23 |
| 출산율(출생자 수)와 부동산 전망 (0) | 2023.08.16 |
| 부동산 사이클로 찾는 투자 타이밍 (0) | 2023.08.09 |
댓글