수지 아파트 리모델링과 부동산 전망

수지에 사는 사람들은 용인 산다고 안 합니다. 마치 화성은 동탄이 아니고 여의도는 영등포가 아닌 것처럼 말입니다. 용인시에서 실거주자들에게 가장 선호되는 수지구청역 주변의 구축아파트를 부동산 투자관점에서 분석해 보고 리모델링 현황에 대해 알아보겠습니다.

 

수지의 지역 분석

수지_리모델링_아파트_연식

수지는 사실 계획도시는 아닙니다. 하지만 난개발이라고 표현하기는 애매합니다. 사진에서 보듯이 꽤나 계획도시 같은 도로 구성을 보여주고 있습니다. 학원가와 상권이 어우러져 있고 유동인구가 많습니다. 용인시는 경기도에서 인구가 가장 많은 편에 속하며 이는 세종시의 전체 인구와도 비슷합니다. 그중에서도 수지는 용인시의 최상급지입니다. 여기서 수지는 수지구가 아닌 수지구청역과 성복역 일대만을 뜻합니다.

 

수지는 분당의 바로 아래 입지라고 평가받고 있습니다. 이전에는 광교의 상급지라고 평가받던 때도 있었지만 지금은 광교가 좀 더 상급지라고 생각되고 있습니다. 여기에는 여러 가지 이유가 있는데 직주근접부터 살펴보겠습니다.

 

수지는 직장이 많은 판교와 강남에 매우 가깝 습니다. 물리적 거리가 아니라 신분당선의 빠른 지하철로 이동이 가능하기 때문에 정시성을 보장받습니다. 지하철 신분당선을 이용할 경우 30분 안에 강남에 진입하게 됩니다. 환승되는 호선도 2호선,9호선,7호선,3호선으로 매우 선호되는 노선으로 환승이 가능합니다. 

 

반대로 도로를 이용하면 직장이 많은 화성과 용인까지도 1시간 안에 도착하게 됩니다. 그렇기 때문에 맞벌이 부부가 강남과 용인 혹은 판교와 강남에 직장이 있는 경우 가성비 있는 거주지역으로 선택하기 좋습니다. 바로 위 상급지라는 분당 집값의 70% 선으로 아파트 가격이 형성되고 있기 때문입니다.

 

교육적인 측면에서도 분당의 진입 전 거주지로 선호됩니다. 아이가 학습에 재능을 보이면 분당으로 넘어가고 그렇지 않더라도 충분히 좋은 면학분위기가 형성되어 있어 오랫동안 거주하시는 분이 많습니다. 조금 더 저렴한 집값을 찾는다면 죽전으로 넘어가기도 합니다만 역세권의 이점은 포기해야 합니다. 광교 또한 학습 분위기가 굉장히 좋아지고 있는 지역입니다. 서울에서는 광교가 더 멀지만 신도시의 깔끔함과 새 아파트이기 때문에 가격 차이는 조금 나는 편입니다.

 

수지 구축 아파트 리모델링 분석

수지의 구축 아파트 들은 대부분 20년 차를 넘었습니다. 이 중 리모델링을 추진하는 단지 가운데 건축심의를 통과한 아파트는 다음과 같습니다. 특히 초입마을과 현대아파트, 보원아파트는 주목해야 합니다.

단지명	준공연도	가구수	용적율	리모델링 후 가구수
수지 초입마을(동아,삼익,풍림)	1994	1620	209.98	1721
수지 현대 성우 8단지	1999	1239	215.20	1343
수지 보원아파트	1994	619	209.9	696
수지 동부아파트	1995	612	210.27	680

 

나머지 리모델링 단지의 2023년 7월 현재 사업 현황입니다. 각 리모델링의 단계를 사진으로 첨부하오니 참고 하실길 바랍니다. 최소 사업계획 승인까지는 진행돼야 진정한 안정권이라고 생각합니다. 각종 중개업소나 진행단계를 잘 모르는 주민들의 의견은 걸러서 들을 필요가 있습니다.

수지 한국 아파트	건축심의 진행중	죽전 뜨리에체	도시계획 심의중
신정마을 9단지	건축심의 진행중	성복역 리버파크	건축 심의 준비
광교 상현마을 현대	건축심의 진행중	수지 삼성 1차	1차 안전진단 통과
수지 현대	건축심의 진행중	수지 풍산	조합 설립인가

아파트_리모델링_단계

막상 리모델링이 진행된다고 해도 판단을 해볼 필요가 있습니다. 재건축과는 다르게 건설사에서 열정적으로 진행하지 않습니다. 왜냐하면 남는 것이 별로 없기 때문입니다. 신규로 늘어나는 세대수가 많아야 하는데 리보델링의 경우 잘해야 100세대 남짓 늘어나게 됩니다. 그러니 기존 입주민들의 추가 분담금이 늘어나게 되고 사업이 지연되는 결과를 가져오기도 합니다.

 

또한 이미 미래의 가치를 이미 전부 반영하지는 않았는지를 잘 판단해야 합니다. 투자로서 접근한다면 리모델링이 진행되어 세입자가 나갈 때의 추가 자금(전세자금) 역시 준비해야겠습니다. 

수지 부동산 전망

수지는 언제나 실거주민들의 선호를 받는 지역입니다. 그러니 기회가 된다면 언제고 들어가도 된다고 생각합니다. 다만 지금은 몇 달 전에 비해 1억 이상 가격이 올라와 있는 상황입니다. 저가 매물이 소화되고 매도자와 매수자의 기싸움이 팽배합니다. 향후 한, 두 달은 거래건수가 줄어들 것이라고 생각합니다.

 

지금 시장은 아직 오르지 않은 곳을 위주로 거래가 살아나고 있습니다. 하지만 상승동력은 조금 부족하다고 생각됩니다. 현재 하락은 끝났다는 안도감과 금리의 인하를 기대감으로 저가 위주로 거래가 되고 있습니다. 하지만 현금동원이 가능한 실수요자는 그렇게 많지가 않습니다. 내년에 특례보금자리론까지 끝나고 나면 시장은 어떻게 흘러갈까요?

 

이러한 이유로 금리가 내려가기 시작하거나 대출 규제가 풀리가나, 다주택자의 규제가 완화돼야 시장이 제대로 된 힘을 받기 시작할 것 같습니다. 완벽한 바닥은 용기 있는 실거주자들의 몫이었고, 지금은 약간의 추가하락을 하거나 보합할 가능성이 높아 보입니다. 실거주가의 경우 언제라도 기회가 된다면 진입하는 것이 좋아 보이고 투자자의 경우 기다리시는 분들이 많은 것 같습니다. 리모델링 호재에 너무 현혹되는 일없이 냉정히 판단하시길 바랍니다.