역전세 방어 전략+ISA 절세계좌

2022년부터 시작한 부동산 폭락의 결과는 처참했습니다. 저는 큰 위험 없이 넘어갔으나 주변인들을 보면서 리스크 관리가 중요하다고 다시 한번 느꼈습니다. 특히 역전세를 방어해야 하는데 부동산으로는 대처하기가 힘들다는 확신을 가지게 됐습니다. 

 

역전세, 전세사기

부동산 폭락이 지나가고 나니 다시 한번 느끼는 점이 있습니다. 바로 역전세를 부동산으로 방어하기는 매우 어렵다는 사실입니다. 유동성이 말라붙어 있기 때문에 팔고 싶어도 팔리지가 않습니다. 심지어 급매로 매물을 내놔도 거래가 안 되는 것은 마찬가지입니다. 게다가 사회적으로는 사기꾼이 되기도 합니다. 비자발적이지만 전세금을 내어주지 못하는 순간 전세사기가 되어버립니다. 이러한 사고를 막기 위해 역전세 방지를 위한 보수적인 투자가 필요합니다.

 

역전세 방어조건 1

근본적인 원인을 분석해 보자면 그동안 오른 전세금을 섣불리 다음투자를 위해 사용한 것일 겁니다. 심지어 전세가가 떨어질 경우를 대비해서 얼마간의 현금을 들고 있어야 하지만 투자자의 습성상 통장에 현금이 남아있는 꼴을 보고 있기가 힘이 듭니다.

 

이렇게 여유자금이 없는 경우 전세가가 꾸준히 상승한다면 문제가 안 되었습니다. 하지만 최소한의 여유금도 없이 투자를 이어 나가면 언젠가 문제가 터지기 마련입니다. 10년에 한 번 있다는 역전세 장이 오는 경우 심하면 파산에 이르기도 합니다.

 

저의 경우 상승한 전세자금을 대부분 사용하지 않았습니다. 대신 지방 아파트 1채를 월세로 돌렸습니다. 그 덕분에 역전세로 인한 고생을 하지 않았습니다. 이처럼 올려 받은 전세 자금을 바로 유동화시킬 수 있는 자산에 파킹해 놓는 것이 중요합니다. 이것이 역전세 방어 전략의 첫 번째입니다.

 

역전세 방어 조건 2

두 번째 조건은 자금을 저장해 놓은 자산이 변동성이 적어야 한다는 것입니다. 거기에 기본적으로 우상향 하는 자산이어야 합니다. 왜냐하면 부동산이라는 자산은 남의 자금을 절반이상 사용하는 레버리지 상품이기 때문입니다. 남의 자산을 사용하기 때문에 수익성이 좋지만 리스크 방어가 철저해야 합니다. 그래서 보수적이고 우상향을 하는 상품으로 일정 비율 자산을 운영해야 합니다.

 

역전세 방어 전략

대표적인 자산인 주식, 부동산, 실물자산(금), 비트코인, 채권을 비교해 보겠습니다. 유동성은 높고 변동성은 낮은 상품으로 금과 주식(배당주) 그리고 채권을 선택할 수 있습니다.

	유동성	변동성
부동산	낮음	낮음
주식(기술주)	높음	높음
주식(배당주)	높음	보통
채권	높음	낮음
금	높음	낮음
비트코인	높음	높음

 

금을 현물로 사는 순간 10%의 거래세가 붙기 때문에 역전세 방어용으로 적절하지 않습니다. 하지만 금 ETF의 경우 수익급의 15.4%의 배당소득세를 부과하기 때문에 ETF를 통한 투자 방식이 나아 보입니다. 고평가 된 시기만 아니라면 인플레이션에 의한 지속적인 성장을 하는 경향이 있습니다.

 

채권의 경우 주기적으로 토큰(배당)을 받을 수 있고 장기채의 경우 금리의 변동에 따라 가격이 변합니다. 하지만 개인적으로 채권투자는 어렵다고 생각합니다. 긴 시계열 동안 아주 잠깐의 타이밍만 준다고 생각합니다. 이때를 제외한다면 프로의 영역이며 장기적으로 우상향 한다고 보기는 어렵습니다.

 

배당주는 상대적으로 부동산과 상관관계가 적당히 낮은 편입니다. 물론 자산시장이 전체적으로 하락한다면 같이 하락할 것이나 상대적으로 그 폭이 작습니다. 또한 유동성 회수가 쉽기 때문에 기민하게 움직일 수 있습니다. 미국 주식의 경우 하락장에 비해 상승장이 월등히 길기 때문에 국채 수익을 능가하는 수익을 보기도 쉽습니다. 다만 여러 종목을 분산투자 하여 변동성을 줄이고 에너지를 분산하지 않기 위해 ETF투자를 추천합니다.

 

ISA 절세 계좌

위와 같은 자산을 투자할 때 ISA절세계좌를 사용한다면 더욱 효과가 좋습니다. 수익 중 200만 원 까지는 비과세 혜택을 보면서 초과분은 9.9%의 세금만 내면 됩니다. 부동산의 양도세 상방은 88%인 것을 생각해 보면 언청난 혜택입니다. 채권과 금, 주식과 채권 역시 ETF를 통해 거래가 가능하기 때문에 이용하지 않을 이유가 없습니다. 그 외에 ISA 계좌를 부동산 역전세와 연관시켜 생각해 보면 장단점은 다음과 같습니다.

• ISA 계좌의 경우 최소 3년을 유지해야 한다.
• 요즘 전세는 2+2로 보통 4년을 투자주기로 잡기 때문에 3년 투자조건은 도리어 장점이다.
• 심지어 3년 전에 해지한다면 비과세 혜택만 포기하면 된다.
• 1년 2000만 원까지 투자가 가능하지만 최근 5000만 원으로 상향시키려는 추세이다.
• 전세 상승분의 일부를 보험의 개념으로 ISA에 투자하는 전략이 좋다.
• 부동산을 하다가 주식을 배우기는 어렵다.
• 하지만 부동산 투자를 하더라도 결국 달러자산의 비중을 늘려야 한다고 생각한다.
• 달러 자산을 보유하는 가장 쉬운 방법은 미국 주식이다. 그리니 미국 주식은 어차피 공부해야 할 자산이다.
• 만기 시 일부를 연금저축으로 전환하면 추가 세금 혜택이 있다.
• 요즘은 노후대비로 상가나 꼬마빌딩 보다 미국 성장배당주 투자가 월등히 좋다는 생각이 강하게 든다.
• 결국 노후는 일하는 건물주보다 신경 안 쓰이고 놀고먹는 성장배당주.
• 절대 잃으면 안 된다.
• ISA투자 목표는 역전세 방어자금을 안전하게 돌리는 것이기 때문이다.
• 투자 시점에 금과 채권 그리고 배당주 중에서 저평가된 자산을 사면된다.
• 영원히 좋은 자산은 없다. 싼 자산이 좋은 자산이다.
• 무엇을 사느냐 보다 언제 사느냐가 훨씬 중요하다.
• 성장배당주인 SCHD는 평균 3%의 배당금과 추가로 4~5%의 주가 성장률을 보이고 있다.

장기적으로 부동산 투자는 종부세가 부담되지 않는 수준이 효율이 좋다고 생각합니다. 보유세를 매년 중복으로 내야 하는데 비율이 올라갈수록 부담이 커지기 때문입니다. 아직 실현하지 않은 수익에 대한 세금을 내기 위해 다른 자산을 팔거나 과도하게 생활이 궁핍해지면 안 되기 때문입니다.

 

아무튼 위와 같은 이유로 부동산과 적당량의 주식을 동시에 운영하는 것이 압도적으로 효율적이라고 생각합니다.