2주택 구입시 주의할 점

요즘 부동산 시장의 큰손이 3040이라고 합니다. 이는 다주택자가 시장에 참여하지 못하기 때문이라고 생각합니다. 다시 말하자면 투자 경험이 없는 사람들이 집을 구매하는 시기라는 뜻입니다. 그래서 2 주택을 구입할 경우 기본적이지만 놓치기 쉬운 주의점을 알아보겠습니다.

 

2 주택 명의

일단 명의를 고민해 봐야 합니다. 명의에 따라 세금이 달라지기 때문입니다. 특히 종부세를 조심해야 합니다. 종부세는 세대별 합산이 아니라 개인별로 과세가 됩니다. 그러니 개인별 명의가 3 주택을 넘지 않도록 해야 합니다. 그러니 공동명의보다는 개별명의가 유리합니다.

 

종부세 중과 기준

 

하지만 양도세 측면에서는 상황이 다릅니다. 양도세 역시 개인별로 따지기 때문에 매도할 때 공동명의가 유리합니다. 수익이 50%로 줄어들어 과세구간이 달라질 수 있기 때문입니다. 하지만 분양권이나 입주권이 경우 명의자가 직접 가야 하는 상황이 많기 때문에 귀찮아질 수 있습니다.

 

소득별 양도세 세율 구간

 

결로적으로 말하자면 2채까지는 종부세는 큰 상관이 없습니다. 어떻게 세팅하더라도 중과가 되지는 않기 때문입니다. 반면 양도세에서 공동명의가 유리합니다. 그러니 추가주택은 공동명의로 취득하시는 것이 유리합니다.

 

하지만 월세목적의 오피스텔이라도 추가로 가질 계획이라면 조금 다른 전략을 쓰는 것이 좋습니다. 실거주 한 채는 개인명의로 오피스텔은 배우자 명의로 투자용 아파트는 공동명의로 해야 합니다. 이처럼 투자를 하기 전부터 전체적인 계획을 하고 명의를 고민해 보는 것을 추천합니다.

 

수도권 혹은 지방

초보일수록 돈이 없습니다. 그래서 지방 투자를 고려하고는 합니다. 하지만 저는 초보일수록 수도권에 투자를 해야 한다고 생각합니다. 왜냐하면 지방으로 갈수록 수많은 경험을 가진 전문가들과 경쟁을 해야 하기 때문입니다. 게다가 인구가 줄고 있기는 하나 수도권은 사람들이 이사를 오는 곳입니다. 그러니 장기적으로 우상향 할 수 있는 지역입니다.

 

3기 신도시 대량 입주와 투자 지역

 

물려도 미국 주식에 물리라는 말 있는 것처럼, 물려도 수도권에 물려야 합니다. 이왕이면 새 아파트가 좋겠지만 자금적인 한계가 있으니 역세권이나 학군이 좋은 구축을 중심으로 매물을 검색해 봐야 합니다. 사실 어디를 사는지 보다 중요한 건 언제 사는가입니다. 개인적으로 3기 신도시와 인접해 있지 않고 반도체로 인구가 몰리는 성남, 분양, 수지, 용인, 동탄 라인을 추천합니다.

 

대출은 어디까지

투자에서는 레버리지가 중요합니다. 10억짜리의 가격이 10% 올라갔다고 하면, 주식은 10%의 수익을 보겠지만 부동산은 30%의 수익을 보기 마련입니다. 바로 전세가 강력한 레버리지 역할을 하기 때문입니다. 하지만 전세금 자체도 내 돈이 아닌데 신용대출과 지인대출까지 활용해서 투자를 하는 경우가 있습니다. 이럴 경우 역전세가 일어난다면 전혀 대응책이 없습니다.

 

과도한 레버리지는 파산으로 직행하게 됩니다. 하지만 대출은 쓸수록 유리합니다. 그러니 내가 감당 가능한 한계를 파악하는 것이 먼저입니다. 가정마다 다른 소비패턴은 매우 다릅니다. 생활비를 제외하고 남는 돈을 모두 대출상황 하겠다는 분들은 무척 위험한 계획입니다. 인생은 내 마음대로 흘러가지 않습니다. 병원비가 필요할 수도 있고 세입자가 갑자기 나간다고 할 수도 있습니다.

 

그러니 추가 대출 여력은 항상 남겨두고, 매달 여윳돈의 일부만 상환하도록 시스템을 짜야합니다. 중요한 건 급하게 돈을 버는 것이 아니라 잃지 않고 돈을 버는 것입니다.