국가 산업단지(국가산단)의 일환으로 삼성전자에서 300조 원을 투자해 용인에 반도체 클러스트를 만들겠다고 발표했습니다. 다만 목표 기간은 20년으로 바로 실현될 사업은 아니기 때문에 장기적인 관점으로 봐야 하며 그래서 더욱 냉정하게 부동산 시장을 분석해 보겠습니다.
이재용의 승부수 반도체 국가산단
삼성전자는 반도체 분야의 세계 1등이라고 합니다. 하지만 정확하게는 메모리 반도체 분야의 1등입니다. 쉽게 설명하자면 반도체의 종류는 시스템 반도체와 메모리 반도체로 분류할 수 있는데 이는 각각 생각하는 머리와 기억하는 머리라고 표현할 수 있습니다. 이 중 상대적으로 낮은 기술 수준인 메모리 반도체 분야에서 삼성전자는 세계 1등을 차지하고 있는 것입니다. 메모리 반도체는 상대적으로 쉬운 만큼 설계와 생산을 동시에 하는 것이 유리하지만 시스템 반도체는 워낙 복잡해 팹리스와 파운드리로 나누어집니다.
설계를 뜻하는 팹리스는 압도적 격차로 미국이 선도하고 있고, 위탁생산 개념의 파운드리는 대만의 TSMC가 60% 가까운 점유율로 세계 1등을 차지하고 있습니다. 다만 삼성전자가 2등인 이유는 기술력이 부족해서가 아니고 생산라인이 모자라서 생긴 결과입니다. 얼마 전 세계 최초로 3 나노 파운드리 양산을 성공하고도 점유율 격차를 줄이지 못하는 이유 이기도 합니다. 다시 말하자면 생산라인만 추가 확보할 수 있으면 파운드리 분야에서도 삼성은 세계 1등을 노려볼만합니다.
하지만 미국에서 반도체 공장을 증설할 경우 이익금의 분배와 기술 유출이 걱정되고 중국의 경우 역시 미국의 견제와 공산당의 막무가내 정치가 걱정됩니다. 이러한 상황에서 삼성의 이재용 회장이 승부수를 던졌습니다. 침체된 경제를 되살리고 싶은 정부와 공격적인 투자로 세계 1위로 발돋움하고 싶은 재벌가의 요구가 맞아떨어지며 국가 산업단지로 용인이 선택되었습니다. 삼성은 20년간 300조를 투자하는 대가로 15%의 반도체 세액공제를 받아냈습니다. 불황기에도 불구하고 높은 영업이익을 거두고 있는 삼성전자의 사내 유보금 140조 원의 쓰임세가 결정된 것입니다. 즉, 지금껏 모아 온 유보금을 고용과 투자로 쓰겠다는 의미이며, 그 결과 미국과 중국의 반도체 전쟁에서 압박을 대비하는 중요한 방패가 될 것입니다.
용인 반도체 클러스터 위치
용인 반도체 클러스터는 면적 710㎡의 대규모로 조성될 계획입니다. 또한 간접생산은 700조 원에 고용 유발 인원은 160만 명이 될 것으로 예상하고 있습니다. 정부 역시 수도권 규제를 대폭 풀며 협조하는 모양새입니다. 삼성전자의 공장 5곳과 150개의 연관기업이 들어올 것으로 예상되며 SK하이닉스 역시 120조 원을 투자해 415만㎡의 규모로 공장을 건설 중에 있습니다. 세계 최대규모의 첨단 반도체 클러스터가 될 용인 국가 산업단지의 정확한 위치는 경기도 용인시 남사읍이라고 알려졌습니다.
처음 용인시라는 말을 듣고 보정역에 조성될 플랫폼시티가 생각났지만 지도를 보니 동탄 2 신도시와 완전히 붙어있는 것을 알 수 있습니다. 그리고 다들 알고 있듯이 가격에는 학군부터 미래가치까지 대부분이 반영되어 있습니다. 그래서 지도에 출퇴근이 가능한 곳 중 가장 비싼 곳에 빨간 박스 표시를 했습니다. 즉, 남사읍에 들어설 반도체 클러스터 고소득 직장인들이 가장 선호할 곳은 동탄 2 신도시 오산동과 청계동임을 알 수 있습니다.
반도체 클러스터 수혜 부동산
이토록 많은 고연봉의 인원이 새로 유입된다면 어느 부동산이 가장 수혜를 받게 될까요? 직장과 가까운 곳일까요, 아니면 서울과 교통이 편리한 곳일까요. 입장 바꿔 생각해 보자면 저는 학군이 좋은 곳을 선택하겠습니다. 왜냐하면 출퇴근은 삼성의 셔틀버스를 이용하기 때문에 서울로의 교통편은 중요하지가 않기 때문입니다. 그러한 이유로 단순히 학원가만이 아니라 유해 환경이 없이 자녀를 키우기 좋은 곳에 주거지를 마련하고 싶을 것 같습니다. 물론 출퇴근 30분 안쪽이고, 적당한 연식의 아파트는 기본조건입니다.
동탄의 학군은 상당히 좋은 편이며 웬만한 상권을 다 가지고 있고, GTX의 수혜를 받을 곳이며 자연환경 역시 뛰어납니다. 현재 동탄의 입지는 동탄역과 가까운 순으로 가치가 형성되어 있습니다. 아무래도 서울로 출퇴근하는 사람이 많기 때문입니다. 하지만 교통에 의한 가치는 이미 가격에 어느 정도 반영되어 있다고 판단되며 새로 생길 직장으로 인한 신규수요는 역세권에 비해 가격이 많이 오르지 않은 비역세권의 학군지가 아닐까 생각합니다.
하지만 이 모든 일은 아직 벌어지지 않은 일이니 매우 장기적인 관점이라 할 수 있겠습니다. 그러니 단기 투자로는 어울리지 않습니다. 하지만 언제나 직장이 늘어나는 곳에서는 부동산 가격상승이 굉장히 크기 때문에 실거주던 투자던 그런 지역이 매력적입니다. 동탄은 특히 고점대비 30% 정도 떨어진 상황이기 때문에 충분히 고려해 볼 만한 도시입니다. 저 역시 관심을 가지고 올 한 해 꾸준히 지켜볼 생각입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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