용인 수지 신정마을 9단지 분석

용인 수지는 상당한 기대를 받고 있는 지역입니다. 왜냐하면 처인구에 구성될 반도체 클러스터 때문입니다. 동탄처럼 직접적인 영향권은 아니지만 충분히 간접적인 영향권이라고 평가받고 있으며 그중 학군이 좋아 선호되는 지역입니다. 수지의 신정마을 8단지를 분석해 보겠습니다.

 

신정마을 9단지 선택 이유

제가 투자를 할 때에는 가장 중요하게 생각하는 지표는 나라면 어디에 살고 싶은가입니다. 또한 얼마가 저평가되었는지 역시 중요합니다. 수지에 살려는 사람들은 신분당선을 활용한 강남 접근성과 학군을 바라는 사람들 일 것입니다. 장기적으로는 반도체 클러스트까지 출퇴근하려는 수요도 가능해 보입니다.

 

알아본 결과 수지의 대부분 아파트에서 리모델링 이슈는 가시화되어 있다고 합니다. 그러니 공통된 호재보다는 학원가를 걸어서 이용할 수 있는지는 같은 선호도가 더 중요합니다. 학원가의 위치가 수지구청역 인근이기 때문에 역세권이 곧 학군이 되겠습니다. 그리고 저는 역세권이 학군이자 곧 리모델링(재건축) 가능성이라고 생각합니다.

 

수지_아파트_분석

 

요즘은 아이 1명만 낳는 사람들도 많기 때문에 25평 까지는 커트라인이라고 생각합니다. 가격이 충분히 올라갈 수 있는 지역이기 때문에 종부세를 고려해 소형평수가 안전해 보입니다. 역세권 소형 평수중 초등학교를 품고 있는 아파트는 3곳입니다. 한성아파트와 상록 7단지 그리고 주공 9단지 아파트가 눈에 띕니다. 유일하게 주공 9단지가 큰 차도를 건너지 않고 학원가의 이용이 가능해 보입니다.

 

신정마을 9단지 분석

같은 평수 기준 한성아파트가 가장 비싸 보입니다. 일반 시세 기준 5천만 원의 차이입니다. 입주 29년 차로 재건축이 가능한 연수이기 때문이라고 생각합니다. 실제로 재건축을 진행하고 있기도 합니다. 세 군데 단지 전부 용적률은 200%가 넘으나 초역세권에 건축 후 프리미엄이 확실한 상태라면 이런 단지들이 먼저 사업이 진행되기도 합니다.

 

상록 7단지와 주공 9단지는 2000년도 입주로서 24년 차입니다. 지금 사서 5년 이상 장기로 가져가는 전략도 좋아 보입니다. 현재로서는 리모델링 이야기가 나오고 있으나, 법이 조금만 바뀌어도 좀 더 유리한 방법을 찾아 진행할 확률이 높습니다. 착공한 게 아니라면 호재는 호재일 뿐이라는 말입니다. 

 

주공 9단지는 다른 단지에 비해 상대적으로 주차난이 적다고 합니다. 주차장과 엘리베이터가 연결되어 있기도 하고 실거주하는 사람들은 수지구청역으로 버스를 타고 갈 때 7단지에 비해 길을 안 건너서 편하다고 이야기하기도 합니다.

 

문제는 충분히 저렴한 매물이 나오는가입니다. 고점대비 최고 20% 이상 하락한 가격에 실거주 라면 지금 당장 매수해도 좋아 보이며, 투자자의 경우 취등록세가 완전히 정해지지 않았기 때문에 좀 더 관망하는 것이 좋아 보입니다.

 

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