부동산 반등이 아직 불안한 이유

모두가 부동산은 2023년 1월이 저점이었다고 말을 합니다. 정부는 둔촌주공을 구하기 위해 마지노선을 보여주었고, 급매는 소진되며 호가는 올라가고 있습니다. 하지만 사람들의 말을 믿기엔 불안한 이유를 3가지 들고자 합니다.

 

경제의 펀더멘털

인플레이션을 잡기 위해 연준은 급격한 금리인상을 했고 그에 따른 부작용으로 전세가의 급락이 따라왔습니다. 이전까지는 전세자금에는 대출이 없었기에 금리와는 무관하다고 생각했으나, 현시점에는 금리와 전세가는 뗄 수 없는 관계가 되었습니다. 

 

즉, 반등을 위해선 전세가 올라가야 하는데 당장은 금리 인하가 어려운 상황입니다. 물론 미국 지역 은행의 위기와 함께 전부는 구제정책을 내놓겠지만 그렇다고 인하를 하기에는 물가를 전혀 못 잡고 있습니다. 그러니 현 상태의 금리를 오랫동안 유지할 가능성이 높은데 전세 역시 약간 반등한 지금 상태로 유지될 가능성이 높습니다.

 

혹시라도 전쟁이 종전이 되거나 예상치 못하는 반전이라도 없는 한 경기가 쉽게 살아나기는 어려워 보입니다. 이러한 이유로 전세의 반등이 힘들기 때문에 매매가의 반등 역시 쉽지 않다고 생각합니다. 

 

부동산_불안

장단기 금리의 역전

장단기 금리의 역전이란 장기 예금보다 단기예금의 이자가 높은 이상한 상태를 말합니다. 대출 금리 역시 단기 금리가 더 높은 상태를 말하는데, 얼마나 불안하면 단기 대출의 금리가 더 높아질 수 있는 걸까요? 역사적으로 장단기 금리가 역전된 후 매우 높은 확률로 경기침체가 왔습니다. 그리고 지금의 주식과 부동산 가격은 경제침제시 하락율에 못 미치고 있습니다.

 

10년과 2년물의 금리 비교는 물론 연준에서 좀 더 신용한다고 알려진 10년과 3개월의 금리 역시 역전된 지 오래입니다. 하지만 아직 침체는 오지 않았습니다. 이렇게 약해진 경제에 예상하지 못한 하나의 문제만 터지더라고 바로 침체로 빠질 수가 있기 때문에 아직은 부동산이 확실하게 반등했다고 보기 어려운 것입니다.

 

미국 상업용 부동산의 위기

미국 상업용 부동산이 위기에 처해 있습니다. 뉴도 도심 곳곳이 공실상태라고 하는데 저금리 시절 대출로 매입한 업무용 오피스가 문제입니다. 현재 대출금을 감당하기 위해서 월세를 낮출 수도 없고 공실로 유지하려니 관리비가 부담되는 상황입니다.

 

언젠가 이러한 위기의 미국 상업용 부동산이 경매로 넘어가기 시작하고, 여러 기업과 사람들이 파산하게 되면 안 그래도 불안한 미국 금융의 신용에 영향을 끼칠 가능성이 높습니다. 이러한 사건이 하나의 트리거가 되어 결국 부동산과 주식까지 대대적인 하락이 올 가능성이 있습니다. 

 

그렇기 때문에 이번 하락장에서는 완벽한 저점을 잡으려고 하지 말고 반등을 확인한 다음 매수를 하는 것이 맞다고 생각합니다.