건설사 부도와 부동산 전망(주택 공급 활성화 PF대출 대책)

정부는 주택공급 활성화 대책으로 PF대출을 풀어준다고 합니다. 시장은 이러한 대책을 실효성이 없다며 외면하고 있습니다. 중소 건설사들이 무더기로 부도 처리 되고 있는 상황 속에서 부동산 전망을 집어보겠습니다.

주택공급 활성화 대책 분석

정부는 향후 몇 년간 공급이 압도적으로 부족했다고 판단했습니다. 왜냐하면 건설사는 인허가를 받아도 비싸진 자재비와 인건비 상승으로 분양을 하기가 힘든 상황이 되었기 때문입니다. 이러한 현상으로 인해 허가는 받았지만 공사는 시작하지 않은 '인허가 후 착공 대기 물량'이 63% 증가했습니다.

 

이러한 현상이 지속되어 착공을 계속 못하게 된다면 모자란 공급으로 인해 주택 가격이 상승할 수 있습니다. 그래서 정부는 주택공급 활성화 대책 방안을 발표하며  PF대출 보증확대를 한다고 합니다.

 

 PF대출이란 걸설업체가 나중에 지어질 건물을 대상으로 대출을 받는 것입니다. 없는 담보를 대상으로 돈을 빌리는 것이기 때문에 금리도 높은 편이고 주로 1 금융권 보다 2 금융권이나 증권사에서 실행하고 있습니다.

주택 공급 활성화 대책

중소 건설사 부도 증가

다시 정리하자면 정부는 나랏돈을 써서 PF대출을 늘린다는 계획입니다. 하지만 그럼에도 불구하고 중소 건설사들은 2006년(435건) 이후로 사상최대 부도건수를 보여주고 있습니다. 올해 9월까지 부도난 건설사는 405곳으로 하루에 1.5곳이 폐업을 했다는 계산이 나옵니다. 최근 국원건설은 최종 부도처리가 됐으며 대우산업개발과 동흥개발은 회생절차에 도입했습니다.

 

건설사는 PF대출 때문에 파산을 하는 걸까요? 그렇기도 하지만 원자재값 인상과 인건비 상승으로 인해 분양가 인상이 불가피하게 되었기 때문입니다. 그러나 입지가 좋은 곳이 아니라면 사람들은 높은 분양가를 외면할 테니 인허가 후 대기 하고 있습니다. 실제로 건설원가와 분양가를 계산해 본 건설업체들은 분양 자체를 포기하기도 고 있습니다. 즉, 정부의 PF대출 지원만으로는 현 상황을 벗어나기는 어려워 보입니다.

건설업계의 한국 기업평가 리포트

 한 줄로 정리하자면 높아진 금리를 버티다 못해 부도가 나고 있는 건설사에게 대출을 늘려준다고 해서 아파트를 지을 수는 없는 상황인 것입니다. 하물며 현재는 대형 건설사까지 위기가 번지고 있습니다.

 

PF대출의 위기와 부동산 전망

문제는 중소 건설사에게 자금을 대출해 준 증권사입니다. 그래도 IMF때 연쇄부도를 경험해 본 제2금융권에서는 안전한 대출만 진행했지만, 높은 금리의 PF에 돈맛을 본 증권사들은 과도한 대출을 진행해 줬습니다. 만약 작은 규모의 증권사까지 문제가 번지게 된다면 사람들의 심리는 어떻게 될까요? 증권사의 부도는 유동성 회수를 가지고 올 것이고 연쇄부도로 이어질 수 있다는 불안감에 휩싸일 수 있습니다. 

 

증권사 PF대출 증가율

 

 하지만 만약 위기가 오더라도 한국 경제가 망하지 않는다면 언젠가 다시 경기는 회복하게 됩니다. 그와 별개로 사실 알고 있는 위기는 대비를 하기 마련이기 때문에 PF대출에 관한 위기는 거시적인 경제위기가 찾아오지 않는다면 수면 위로 떠오지 않을 가능성도 높습니다.

 

역사적으로 미국의 장단기 금리가 역전된 뒤에는 대부분의 경우 경제침체가 찾아왔습니다. 언제나 시기를 예측할 수 없었을 뿐이고 우리가 대비하지 못했던 문제가 터지며 경기가 침체되었습니다. 그때는 너도 나도 현금을 들고 있으려 하기 때문에 주식과 부동산 모두 폭락을 하게 됩니다. 그렇다면 그때가 다시 매수의 타이밍이지 않을까요?

 

조금 더 생각해 보자면 미국은 매번 달러를 찍어내 주변국과 리스크를 나누는 방법으로 위기를 벗어 나왔습니다. 그 과정에서 신흥국일수록 충격을 오래 더 길게 받았던 것이 그동안의 반복된 역사였습니다. 역으로 생각해 보자면 그때가 들고 있던 달러를 환전해서 한국 부동산을 사야 할 타이밍이 되는 것입니다. 어떠신가요? 한 번쯤 생각해 볼만한 주제가 아닌가요?