부동산 상승 요인, 하락 요인, 원인 분석

현재 부동산 시장을 객관적으로 바라보며 상승 원인이 될 수 있는 요인과 하락 원인이 될 수 있는 요인을 분석해 보겠습니다. 그밖에 영향을 줄 수 있는 요인을 분석해 보고 표로 만들어 점수화를 해본다면 객관적인 분석을 해볼 수 있을 것 같아 포스팅을 작성합니다.

부동산 상승 요인

최근 가장 이슈가 되는 부분은 공급물량입니다. 건축비가 크게 상승한 반면 분양가를 그에 맞춰 올리기는 힘든 상황입니다. 자재값과 임금은 많이 올랐으나 분양가는 크게 오르지 못하여 재건축 진행이 멈추는 사태도 일어났습니다. 바로 둔촌주공 사태입니다. 이렇게 서울에 입지 좋은 곳도 공사비의 부담을 느끼는데 나머지는 어떨까요? 많은 재건축과 재개발 사업장들이 진행을 멈추고 눈치를 보고 있습니다. 

 

인플레이션

 

원자재값도 문재인데 부실공사까지 이슈가 되고 있습니다. 제가 건축회사 라도 당분간은 공사를 피할 것 같습니다. 자재비는 비싸고 그에 비해 분양이 성공할 확률은 적기 때문입니다. 그래서 공사 인허가도 역대급으로 낮아지고 이는 지속적인 공급부족을 불러일으킵니다. 즉 이미 건설된 신축이 더욱 희소해질 것이며 재건축 예정 아파트는 더욱 살기 힘든 노후 아파트가 될 것입니다.

 

금리가 더 이상 올라가기는 힘들다는 것이 전문가들의 중론입니다. 이대로 경기가 회복되어 금리를 내리는 시나리오로 흘러가게 될 수도 있습니다. 하지만 고금리로 장기화를 유지하다가 경기 침체가 발생되어 억지로 금리를 내리게 되는 상황도 생각해봐야 합니다. 후자의 경우 금리는 내려가지만 자산시장은 긴 암흑기를 걸칠 수도 있습니다. 왜냐하면 지금은 인플레이션 국면이기 때문입니다. 역사적으로 이번처럼 큰 인플레이션이 일어난 시기는 1차 세계대전과 2차 세계대전 그리고 오일쇼크 때 밖에 없습니다. 그러니 이번 경제 상황은 40년 만에 돌아온 국면이며 다른 자잘한 경기침체와 비교하면 안 됩니다.

 

 

또 다른 상승 요인으로 전세가 상승을 생각해 볼 수 있습니다. 지금처럼 매매가는 천장이 있어 초1급지를 제외하고는 상승의 한계가 있는데 전세가 지속적으로 올라간다면 투자금이 적어지는 효과가 있습니다. 같은 돈이면 좀 더 좋은 지역을 투자할 수 있는 가능성이 높아지는 것입니다. 역사적으로 수도권의 경우 전세가율이 70%에 다다르면 매매가를 밀어 올리는 경향이 있었습니다.

 

마지막으로 정치적 관점을 생각해 볼 필요가 있습니다. 내년 총선으로 인해 선심성 공약을 남발하거나 개발계획을 발표할 가능성도 있습니다. 야당 우세지역인 서울 경기 인천에서 공약이 집중되지 않을까 생각합니다만 이는 단기적 호재일 뿐 본질에 변화는 없기 때문에 감안해서 생각해 봐야 합니다.

부동산 하락 요인

가장 먼저 생각나는 요인은 풀리지 않는 다주택자 취득세입니다. 시장은 원래 다주택자가 움직여야 상승이던 하락이던 움직임이 나타나게 됩니다. 지금은 매도만 가능하고 매수는 불가능한 상황이라 상승을 일부러 막고 있는 듯한 느낌입니다. 부동산 시장이 살아난다면 규제는 유지될 것이고 하락이 다시 시작되어야 다주택자 취득세 같은 중과 규제를 완화하지 않을까 생각합니다. 다음 전고점을 회복한다고 가정해도 취득세 12%를 극복하려면 최소 전고점 대지 20% 이상 빠진 물건을 매수해야 승산이 있다는 결론이 나옵니다.

 

또한 중국의 경제 위기가 위험하다는 뉴스가 자주 보도되고 있습니다. 중국은 한국 수출의 24% 정도를 차지하는 밀접한 국가입니다. 중국의 부동산이 폭락하여 인민의 가정이 파탄 나게 되면 한국도 영향이 없을 수 없습니다. 하지만 헝다와 완다사태를 한국의 관점에서만 바라보면 안 됩니다. 공산당은 말도 안 되는 정책을 사용하여 기업을 죽이거나 살릴 수도 있습니다. 비구이완과 헝다 완다는 시진핑의 정치자금과 밀접한 관계가 있기 때문에 경제적 관점이 아닌 정치적 관점에서 해석을 해야 할 필요도 있습니다.

 

중국 경제 위기

 

시진핑은 태자당의 이인자였으나 일인자를 배신하고 주석에 오른 인물로 기존의 3개의 파벌로 나누어진 중국의 정치세계를 다 없애버리고 자신만의 파벌로 다시 형성한 인물입니다. 다른 파벌에 자금을 제공하던 헝다를 이번 기회에 숙청하려고 한다는 음모론도 꽤나 신빙성 있어 보입니다. 아무튼 공산당이 망하기 위해서는 지금보다 훨씬 심각한 상황이 와야 된다고 생각합니다. 북한도 아직 체재를 유지하고 있다는 점을 참고해야 합니다. 

 

기업의 경제는 주식으로 가계의 경제는 부동산으로 연결된다는 말이 있습니다. 중국의 경기가 안 좋아질수록 한국의 주식이 먼저 반응할 것이며 후행적으로 부동산이 반응할 것입니다. 인플레이션을 못 따라가는 임금인상으로 인해 실질 소득은 감소하고 있고 높아진 금리로 인해 이자부담도 가중되어 있기 때문에 부동산의 상승을 논하기에는 이른 감이 있다고 판단됩니다.

 

마지막으로 제2금융권의 연체율이 증가하고 있다는 기사가 보도되고 있습니다. PF대출을 관리하는 2 금융권에 위기가 온다면 연쇄 부도 등을 두려워하며 사람들의 심리는 급격히 위축될 것입니다. 아니면 지방 분양에 실패한  중소 건설기업의 신용등급이 떨어지는 것은 충분히 가능해 보입니다. 이로서 회사채의 발행이 어려워지고 부도로 이어질 수도 있겠습니다. 또한 가계의 대출 증가와 소매업자의 연체율 증가도 늘어나는 추세이기 때문에 예의주시해야 합니다.

상승 하락 요인 비교

요인		점수
수도권의 공급물량 부족		+5
건축비 증가와 부실공사로 인하 공사 현장 감사 강화로 인허가 감소		+3
금리 인하 가능성		+2
전세가 상승		+2
총선 시기 도래		+1
다주택자 시장 참여 어려움		-4
중국의 경제 위기 가능성		-5
가계 대출금 증가		-1
자영업자 연체율 증가		-3
총점		0

마치 짜고 치는 것처럼 0점이 나왔습니다. 다만 리스크에 대한 위험은 각자 생각은 다를 수 있기 때문에 각자 점수를 매겨 보시기 바랍니다. 추가로 항목을 더해보는 것도 좋을 것 같습니다.

부동산 영향 요인

현재는 위기와 기회가 혼재되어 있는 시장입니다. 여기에 상승과 하락 요인이 힘겨루기를 하고 있습니다. 하지만 만약 몇 가지 변화가 생기게 된다면 시장은 어떻게 변하게 될까요?

• 만약 취득세가 낮춰진다면?
• 소형 오피스텔만 취득세 중과 배재를 해준다면? 
• 중국과 미국이 화해한다면?
• 중국이 원유와 원자재 시장을 완전히 점령해 미국과 대등한 국가가 된다면?
• 금리가 인하된다면?
• 아니면 고금리가 오랫동안 지속된다면?
• 전쟁이 종전된다면?
• 극심한 경기침체가 와서 스테그플레이션 국면으로 간다면?

이러한 요인들을 생각해 보고 추가적인 대책을 마련해야 합니다. 제 생각에는 영끌을 하기에는 여러모로 리스크가 높다고 생각합니다. 최대한 안전하며 보수적인 투자가 필요한 시점입니다. 하지만 이러한 여러 요소로 인해 사람들이 부동산 투자에 대한 관심이 없어진 것도 사실입니다. 이렇게 무관심 속에 있을 때가 기회가 아닐까요? 또다시 부동산에 대해 사람들이 물어보기 시작한다면 떠날 때가 된 것이고 말입니다.