대출 연체율 증가와 부동산 하락

최근 들어 뉴스에 대출의 연체율이 연속해서 증가하고 있다는 뉴스가 나오고 있습니다. 좀 더 자세히 들여다보면 기업대출과 신용대출의 연체가 증가하고 있다고 합니다. 저는 부동산 상승론 자이지만 이번만은 추가 하락이 남아있다고 생각합니다. 그 이유를 설명해 보겠습니다.

 

부동산 PF대출의  연체

요즘 뉴스에 자주 등장하는 PF대출 이란 만들어 판매하기 전의 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것입니다. 부동산 상승기에는 너무나도 달콤한 수익률을 안겨 주었지만 하락장에는 고금리의 이자조차 막지 못해 연체가 되고 있습니다. 아래 그림에서 보시다시피 1 금융권보다는 생명, 화재 등의 제2금융권에서 문제가 되고 있습니다.

출처 금융감독원

은행의 경우 나름 깐깐한 심사기준으로 인해 대출액 자체도 크지 않지만 문제는 상호금융과 저축은행입니다. 지금과 같은 속도로 연체율이 증가된다면 뱅크런으로 인한 부도 역시 불가능한 얘기가 아닙니다.

 

미국의 SVB파산의 경우 대형은행과 연준의 개입으로 인해 빠른 속도로 진정이 되었지만 한국의 은행과 정부 역시 그런 속도로 문제를 해결할 수 있을지는 의문입니다.

 

소상공인 대출 연체

두 번째 문제는 소상공인 대출의 연체입니다. 코로나의 여파로 인해 많은 자영업자들이 위기를 겪었고 정부에서는 이들을 위해 대출을 연장해 주었습니다. 이 연장의 만기가 올해 9월입니다. 다시 한번 연장될지는 모르겠지만 대출을 받은 곳이 PF대출 연체로 위기를 맞은 제2금융권 이라는데 있습니다.

출처 머니투데이

PF대출과 소상공인 대출의 연체가 극심해지는 가운데 제2 금융권의 디폴트 역시 다가오고 있습니다. 특히 인터넷이 발달된 우리나라의 특성상 뱅크런에는 6시간이 걸리지 않을 것이라고 생각합니다.

 

대출 연체와 부동산 폭락

만약 금융기관이 디폴트를 선언하는 경우 예금자들이 문제가 됩니다. 작년 유행했던 고금리 예금 역시 이런 제2금융권 위주로 성행했기 때문입니다. 예금자 보호금액인 5000만 원 이하로 예치했더라도 곧바로 돌려받을 수 있는 것은 아니기 때문에 자금경색이 일어나게 됩니다.

 

즉 원래 사용하려고 했던 용도인 전세자금 이라던가 결혼자금 혹은 사업자금에 타격을 받을 수밖에 없습니다. 심한 경우 사업장을 유지하기 위해 자가로 거주 중인 주택을 매도하거나, 전세자금을 줄여 하급지로 이사 갈 수밖에 없겠습니다. 이렇게 외각으로 이동하게 되는 수요덕에 중심지의 수요 역시 줄어들 수밖에 없습니다.

 

아직 금리가 하락한 것도 아니고 경기가 살아난 것도 아닌데 바닥을 치고 올라오는 속도가 너무 빠르다고 생각됩니다. 경기는 후행하는데 주식과 부동산 등의 투자수요는 늘어나는 다이버전시 현상을 보여주고 있으며, 장단기 금리가 역전된 이후 90% 이상의 확률로 찾아오는 경기침체도 아직 격지 않았습니다. 이러한 이유로 부동산은 추가로 하락할 수 있으며 아직은 자금을 보수적으로 운영해야 한다고 생각합니다.